Раньше, для того чтобы купить новую квартиру, необходимо было располагать определенной суммой денег, например вырученной от продажи старой. В настоящее время приобрести жилье можно по ипотеке. В последние годы желающие улучшить условия своего существования все чаще стали прибегать к залогу недвижимого имущества.
Как известно, залог возникает в силу договора или закона. Сегодня мы будем рассматривать вопросы государственной регистрации договора ипотеки жилых помещений. Несоблюдение правил проведения этой процедуры приводит к недействительности договора и признанию его ничтожным.
Требования к договору
Очень важно правильно оформить договор ипотеки. В обязательном порядке в нем должны быть указаны такие данные, как предмет договора, его стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в составляемом документе это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Существенной особенностью государственной регистрации договора ипотеки является необходимость предварительной регистрации вещного права залогодателя на предмет залога, в том числе права, возникшего до введения в действие Закона «О регистрации прав». Кроме того, в документе согласно п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке» должны быть указаны право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего данное право залогодателя. Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники и субъекты права хозяйственного ведения, соответственно, перед регистрацией ипотеки в Едином реестре должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя либо право хозяйственного ведения залогодателя.
Важным новшеством, действующим с 1 января 2005 года, является положение о том, что теперь договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но стороны по своему желанию вправе сделать это.
Таким образом, теперь договор залога недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Что такое закладная? В соответствии с Законом «Об ипотеке» это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляет залогодатель, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная как ценная бумага способна быть предметом самостоятельных сделок. Она может быть заложена и по истечении определенного срока продана на основании специальной залоговой передаточной надписи, сделанной ипотечным залогодержателем. Данный залог не является ипотекой и не подлежит регистрации. Лицо, купившее закладную, становится ее законным владельцем и, соответственно, ипотечным залогодержателем.
Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в качестве залогодержателя. При этом запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующие органы.
Документы для государственной регистрации
Договор ипотеки подлежит регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Для этого необходимо представить заявление от залогодателя и залогодержателя. Но если документ удостоверен у нотариуса, заявление может быть представлено или залогодателем, или залогодержателем. Кроме того, необходимы:
- подлинный платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки;
- документ, удостоверяющий личность физического лица;
- подлинники и копии учредительных документов юридического лица;
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия того, кто заключил договор от имени юридического лица;
- подлинники и копии плана жилого дома, жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание данного помещения, удостоверенных органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости;
- подлинники и копии договора об ипотеке;
- подлинники и копии документов, названных в договоре в качестве приложений;
- подлинник и копия закладной (если в договоре указано, что права залогодержателя удостоверяют закладной);
- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека.
- В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.
Приостановление и отказ в регистрации
Регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц, если представлены не все документы, а также если договор ипотеки, закладная и приложенные документы не соответствуют требованиям законодательства РФ. Кроме того, приостановить процесс могут при возникновении необходимости в проверке подлинности представленных документов. Если в течение оговоренного срока не будут устранены причины приостановки, в регистрации откажут.
Закон «О государственной регистрации» также содержит перечень оснований для отказа государственной регистрации. Напомним некоторые из них:
- право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не является правом, подлежащим государственной регистрации;
- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию, прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество.
- В случае отказа в регистрации уплаченная государственная пошлина возврату не подлежит.
Договор зарегистрирован…
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение месяца со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, датой регистрации является день совершения соответствующей записи. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре об ипотеке. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Прекращение договора об ипотеке
Если договор исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении.
Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
И последнее. Государственная регистрация ипотеки носит публичный характер. Это означает, что любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего жилого помещения, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Но копия закладной к документам публичного характера не относится.
Михаил Арбенин
Деловой мир
Последние новости:
