Уже несколько лет на рынке загородной недвижимости Подмосковья наблюдается тенденция к делению на дома для постоянного и сезонного проживания. Условно можно назвать эти дома коттеджами и дачами, хотя современная комфортная дача мало, чем отличается от коттеджа.
О том, почему произошло такое размежевание и где, собственно, прошел водораздел, нашему корреспонденту рассказал руководитель отделения "Сретенское" Департамента загородной недвижимости Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Антон АРХИПОВ.
Ситуация, которая подтолкнула рынок к такому разделению, начала складываться довольно давно, а толчком к окончательному размежеванию можно считать прошлогодний банковский миникризис и последовавшая за ним стабилизация на рынке недвижимости. В итоге, ажиотаж, когда скупалось все на корню, прекратился, покупатели стали подходить к покупке с другими требованиями.
"Если посмотреть, что произошло с теми людьми, которые пять лет назад купили себе дом, вложили средства в строительство и отделку, веря в мечту о комфортном загородном проживании и надеясь, что они будут жить там постоянно, то я могу сказать, что хотя никто и не собирал такую статистику, но процентов 80 сегодня насладиться мечтой вряд ли могут", - говорит г-н Архипов.
Произошла же такая несправедливость по ряду причин: либо покупатели еще не закончили стройку, либо их соседи. Но даже если случилось так, что все построились, и вроде есть возможность жить и наслаждаться, то тут появляются проблемы внешние. Это сложности с подъездом, отсутствие инфраструктуры - школ, больниц, развлекательных учреждений. Практически нет магазинов. В результате, многие из тех, кто мог бы жить за городом постоянно и даже попробовали это делать, перебираются обратно в город и ездят в этот дом уже только на выходные, на лето, в отпуск.
Получается, что люди, которые вложили очень немаленькие деньги в покупку и строительство дома для постоянного проживания (а если взять престижные направления запад, юго-запад, северо-запад в пределах 30 км, то с учетом отделки, мебели, ландшафтного дизайна, средняя стоимость такого объекта - около миллиона долларов), в итоге, получили дачу. В реальности же далеко не все могут и хотят позволить себе дачу за эти деньги. В результате стала происходить дифференциация.
ПМЖ - это серьезно
При этом требования тех, кто решил жить за городом во чтобы то ни стало, выросли, выросла и цена. Таким покупателям нужно действительно раскрученное направление такое, как Рублево-Успенское, Новорижское. Дом должен находиться на небольшом расстоянии от города (по Новой Риге - в пределах 30 км, по другим направлениям 15-20 километров). Это должен быть современный коттеджный поселок, потому что даже в стародачных местах, которые конкурируют с поселками и имеют массу привлекательных черт, есть проблемы, если рассматривать их для постоянного проживания. Минусы стародачных мест - это и старые или отсутствующие коммуникации, сложности со службами эксплуатации, охраной. А также невозможность договориться с разнородным составом соседей, чтобы совместно обзавестись надлежащими благами цивилизации. Конечно, эти недостатки серьезно влияют на принятие решения.
Поселок должен строиться крупной компанией-застройщиком, чтобы максимально снизить риск, что все это может превратиться в долгострой с перспективой невыполнения обязательств. Кроме того, концепция должна быть разработана именно с учетом постоянного проживания, и, прежде всего, это касается инфраструктуры. Имеет значение и площадь домов, и удачность проектов. В результате, поселков, которые предназначены для постоянного проживания и реально отвечают всем требованиям, не так уж и много, и цены в них высокие: минимально дом без отделки обойдется в 00 за кв. метр. С учетом же того, что для постоянного проживания нужно от 350 метров, то цена дома без отделки получится от 0 тысяч и выше. Общая же цена с учетом отделки будет явно за миллион.
Эта ниша активно разрабатывается девелоперами. Спрос стабильный, но его все сложнее удовлетворять, потому что у покупателей все больше и больше претензий, которые застройщики не успевают прогнозировать и удовлетворять. Отстает и развитие инфраструктуры: сейчас реально только Рублево-Успенское шоссе позволяет комфортно постоянно проживать. "Однако, - считает г-н Архипов, - нет сомнения, что другие направления не останутся забытыми богом и сервисом, потому что самые богатые люди страны, покупающие себе такие дома, должны привлечь внимание коммерческих операторов. Это уже происходит, но даже Рублево-Успенскому шоссе потребовалось от 7 до 10 лет, чтобы оно стало удобным для постоянного проживания. С учетом же того, что Новая Рига стала бурно осваиваться два-три года назад, то требуется еще лет пять, чтобы оно достигло Рублевки по уровню комфорта".
Далеко, но хорошо
Другая ниша, которая стала активно развиваться с конца прошлого года, а весна окончательно подтвердила спрос - это добротные, современные дачи. Покупатели, которые колебались и "не тянули" на постоянное проживание за городом, определились. В этом сегменте популярностью пользуются дома меньшей площадью - 160 кв.метров. Большинство предложений варьируется в пределах 160-250 кв.м, а в некоторых случаях достигает 350 кв. метров.
Изменилось и приемлемое расстояние. По основным трассам востребованы поселки в пределах 50 километров. Исключение составляет Новорижское шоссе, здесь домовладельцы готовы ехать до 75 километров, что по времени составляет тот же час. Основные причины, по которым покупатели готовы проехать это расстояние - живописность и хорошие условия для отдыха: лес, вода. Предложений в этой нише пока немного, и спрос далек от насыщения. Покупатели, выходящие на этот рынок, это средний класс, готовый сейчас потратить от 120 до 250 тысяч долларов. Однако специалисты говорят, что за 120 тысяч подобрать что-то сложно. Работать с покупателями риэлторы охотно берутся при бюджете от 150 до 170 тысяч. За эти деньги можно найти дом примерно в 160-200 кв.м со всеми центральными коммуникациями, службой эксплуатации, то есть со всем, что предусмотрено в поселках для постоянного проживания, но в меньших объемах.
Единственное, чего в таком поселке не будет - инфраструктуры. Хиты продаж в этом диапазоне, по словам г-на Архипова, поселок "Истринские дачи" в 75 километрах по Новой Риге и "Домик в лесу" в 35 километрах по Дмитровскому шоссе. В "Дачах" предлагаются дома от 160 метров на участках в 20 соток. Здесь продажи начинались от 145 тысяч за домовладение, на сегодняшний день цена поднялась до 175 тысяч. Из инфраструктуры в поселке есть магазинчик, детская площадка, гостевая стоянка. В полутора километрах на берегу водохранилища есть база отдыха, где напрокат предлагаются катамараны, гидроциклы и т.д. В "Домике в лесу" участки поменьше - 13-15 соток. Дома от 150 кв.м строятся под ключ по цене 1100-1200 долларов за метр. "Под ключ" предполагает все, включая сантехнику и камин. Недавно начались продажи в поселке Аистово (100 км) на Можайском водохранилище.
Есть, по словам Антона Архипова, грандиозные планы по развитию Рузского района. Места там живописные, большие водные просторы - Рузское и Озернинское водохранилища. "Я уверен, - говорит г-н Архипов, - что в ближайшие пять лет об этом районе еще много услышат. Он во многом изменит представления людей о жилье для отдыха". Основным потребителем такой недвижимости останется средний класс, однако, если сейчас средний класс в недвижимости - это люди, готовые потратить до 250- 300 тысяч, то еще года два-три - и основная масса сможет потратить до полумиллиона. И тогда можно будет быстро решить в отдаленных, но живописных районах и проблемы транспорта, и проблемы инфраструктуры.
Постсоветские помещики
В последнее время появились и предложения по продаже в собственность "под поместья" больших площадей в достаточном удалении от Москвы - от 100 километров и дальше. Предложения начинаются от гектара и достигают 10 и более гектаров. "Есть люди, которые могут себе это позволить, - говорит г-н Архипов. - Уже есть сделки". Стоимость вместе с постройкой дома начинается от миллиона долларов. По мнению г-на Архипова, предпосылки для развития такого рынка есть. Однако бурное развитие этого сегмента сталкивается с теми же проблемами, что и более близкие к Москве предложения - это транспортная доступность и пресловутое отсутствие инфраструктуры.
Согласились бы вы постоянно жить в загородном коттеджном поселке, а работать в городе?
- Давно пора. Весь цивилизованный мир живет именно так - 36%
- Только при наличии квартиры в городе - 34%
- Нет, потому что обычно там нет хороших транспортных коммуникаций и развитой инфраструктуры - 13%
- Разве что на выходных и в отпуске - 14%
- Ни в коем случае - 1%
ИД "Квартира. Дача. Офис"
Последние новости:
