В Германии действует наиболее известная в Европе модель ипотечного рынка, представленная строительными сберегательными кассами: контрактные сбережения. В Пруссии, например, система контрактных сбережений была введена еще в 1783 году, в Австрии -- в 1822 году. Наиболее распространенная форма так называемых контрактных сбережений -- стройсберкассы -- начали возникать в Европе еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках. Если для строительства дома собиралось, например, десять человек, каждый из которых ежегодно вносил определенную равную для всех участников сумму, один из них мог приобрести жилье уже через год, второй -- через два и т. д. В выигрыше оказывались все, кроме последнего.
Современные строительные сберегательные кассы -- один из основных институтов инвестирования в жилищной сфере в Германии и Чехии. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан и плата заемщиков за пользование выданным жилищным займом. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Тот, чьи взносы достигают определенной величины, обычно через пять-шесть лет может использовать деньги с этого вклада на строительство или покупку жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Процентные ставки как на вклад, так и на кредит являются постоянными, они зафиксированы на все время действия контракта.
Стройсберкассы, так же как и банки, предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размером процентной ставки, сроком и объемом кредитования. В среднем процентная ставка по такому займу ниже среднерыночной банковской на 3-4%. Максимальный срок погашения займа -- 18 лет. Сегодня в системе стройсберкасс участвует порядка 20 млн граждан Германии, то есть практически каждый четвертый немец.
Модель специализированных ипотечных банков развивалась в Европе наряду со стройсберкассами, причем эти банки владеют большей частью ипотечного рынка в целом. В настоящее время большинство европейских стран приняли либо принимают законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Такая схема эффективно работает кроме Германии еще в Дании и Швеции.
Механизм работы специализированных ипотечных банков называется одноуровневым. Они самостоятельно осуществляют выдачу кредитов населению и выпускают ипотечные ценные бумаги. Первый германский специализированный ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Причем в XVIII веке такие земельные банки создавались одновременно и в России. С тех пор ни один из германских ипотечных банков не разорился. Проценты по закладным германские банки выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.
С 1900 года существует специальная сеть ипотечных германских банков. Они привлекают средства с рынка, самостоятельно выпуская ипотечные ценные бумаги. Полученные деньги банк использует для реализации своих ипотечных программ.
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Там действует модель накопительных счетов. Желающий получить ипотечный кредит копит на счете определенную сумму денег, после чего может получить льготный жилищный кредит по льготной процентной ставке. При этом к вкладу гражданина каждый год прибавляется государственная премия.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества. В современной Великобритании насчитывается около 70 строительных обществ.
В последние годы в результате либерализации законодательства Соединенного Королевства деятельность этих обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Например, одно из крупнейших строительных обществ Abbey National, по сути, превратилось в ипотечный банк. Оно не только кредитует население, но и открывает счета, выдает кредитные карты, чеки, страховки и т. д.
КоммерсантЪ
Последние новости:
