Как утверждают некоторые разработчики знаменитого «жилищного» пакета из 27 законов, их детище вполне достойно занесения в Книгу рекордов Гиннесса. Такого объёмного законодательного конгломерата, созданного в столь сжатые сроки, в России ещё не было.
Но, похоже, этот пакет может претендовать ещё на один рекорд - по количеству предлагаемых поправок. Новые нормы ещё не успели заработать в полную силу, а уже поступило несколько законопроектов о внесении изменений в те или иные законы.
Не избежал этой участи и Закон «О жилищно-накопительных кооперативах» (ЖНК), принятый в последний день минувшего года. Это довольно новая и непривычная для россиян форма приобретения жилья.
С чем связано ее появление? До выхода законов по формированию рынка доступного жилья правовое регулирование в сфере жилищного строительства было направлено в большей степени на защиту тех, кто сооружал квартиры, а не тех, кто их покупал. В условиях постоянного роста цен на жилищном рынке граждане были вынуждены подписывать договоры, которые не обеспечивали им достаточную гарантию от недобросовестности застройщиков. Нередко квартиры перепродавались по два-три раза, а людям, вложившим деньги в их строительство, претензии предъявлять было не к кому.
С одной стороны, необходимо создать условия для роста объемов строительства, развития конкуренции, снижения стоимости жилья, с другой - защитить права граждан, приобретающих жилье на рынке с использованием разных схем. Одной из таких схем и является участие граждан в жилищно-накопительных кооперативах.
«РАБОТА» С РАЗНЫМИ ДОМАМИ
Еще с советских времен известны жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые создаются для возведения одного дома. В отличие от них жилищно-накопительные кооперативы «работают» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, они могут сами выступать в качестве застройщиков или участников долевого строительства.
По закону о ЖНК пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30 процентов от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30 процентов из собственных средств, а на остальные 40 процентов берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселяться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.
Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и ранее, но их деятельность не была урегулирована в достаточной мере. Назывались такие кооперативы по-разному, однако зарегистрированы были, как правило, в форме ЖСК, хотя «работали» не с одним домом и занимались не только строительством. Закон о ЖНК четко определил критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.
... А ТАКЖЕ КОМНАТЫ И ГАРАЖИ
Закон о жилищно-накопительных кооперативах готовился больше года. Разработчики старались учесть все конструктивные предложения.
Первое. В законе говорится, что ЖНК создается для приобретения квартиры либо индивидуального дома. Кооперативы попросили включить в этот перечень и комнаты (поскольку не все граждане могут собрать деньги сразу на квартиру), а также гаражи и места для парковки - ведь многие новые дома строятся с подземными гаражами или стоянками. Это предложение в законопроекте учтено.
Второе. Для того чтобы ЖНК не увязали в строительстве на стадии котлована - так называемого нулевого цикла - и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 20 процентов средств ЖНК.
Третье. Для того чтобы жилищно-накопительный кооператив не превратился в «прачечную» по отмыванию денег для определенной части граждан, в законе установлен минимальный срок накопления -два года. Если человек в состоянии накопить 50 процентов стоимости жилья за полгода, то в ЖНК ему делать нечего. У кооператива совсем другая цель - помочь тем, у кого денег не так уж много.
ЗАЩИТА ОТ «ПИРАМИД»
Один из главных контраргументов, который приводят критики ЖНК, - это то, что они могут превратиться в очередные финансовые пирамиды. Ведь квартиры для тех, кто вступил в кооператив раньше, приобретаются за счет взносов новых пайщиков. Как защитить граждан от злоупотреблений и мошенничества со стороны руководства ЖНК?
Во-первых, не надо забывать, что существуют Уголовный и Уголовно-процессуальный кодексы, где предусмотрено суровое наказание за подобные преступления. Во-вторых, в законе очень серьезно прописаны права общего собрания членов ЖНК по контролю за действиями правления. В-третьих, четко разделены взносы на приобретение жилья и взносы на содержание кооператива. Это разные счета, разные статьи. В-четвертых, ограничено минимальное и максимальное число членов ЖНК - не менее 50 и не более 5 тысяч. А главное - в законе установлен государственный контроль за деятельностью ЖНК, за его финансовой устойчивостью и правильным направлением денег. Этот контроль возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Так что на самом деле защита достаточно серьезная.
ИПОТЕКА ОБОЙДЕТСЯ ДОРОЖЕ
Другой вопрос: есть ли у жилищно-накопительных кооперативов какие-то преимущества перед ипотечным кредитованием? Их как таковых нет. Но у людей появляется больше возможностей выбрать наиболее удобный для себя способ приобретения жилья. Не секрет, к примеру, что в условиях широкого распространения «серых» схем оплаты труда далеко не все граждане могут «открыть» зарплату, а это обязательное условие для получения ипотечного кредита. Для вступления в ЖНК подтверждать доходы не требуется. Гражданину достаточно написать заявление, какую квартиру он хотел бы приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает за него кооператив. Кроме того, ипотечная квартира будет все-таки несколько дороже. Ведь ипотечный кредит берется на 70, а в некоторых случаях и на 90 процентов от стоимости жилья. Соответственно и банковский процент ja он сегодня очень высокий) начисляется на всю эту сумму. А ЖНК вправе взять для гражданина кредит в банке максимум на 40 процентов от стоимости жилья, а 30 процентов, как уже говорилось, он выделяет из собственных средств.
Процесс создания жилищно-накопительных кооперативов после выхода закона, как и все новое, идет пока не очень активно. Кроме того, новый способ приобретения жилья еще вызывает у людей опасения. А они возникают из-за того, что правительство и федеральные органы исполнительной власти запаздывают с принятием подзаконных актов. Граждане просто не знают, как конкретно будут работать те или иные законодательные нормы. Например, в законе о ЖНК говорится о финансовой устойчивости кооператива, но что она означает и как будет обеспечиваться, людям непонятно. И будет непонятно до тех пор, пока ФСФР не издаст соответствующий нормативный акт с перечнем требований к ЖНК.
Александр Шаршунов
АБМ
Последние новости:
