Российский рынок жилой недвижимости все более отдаляется по тенденциям развития от европейского. Несмотря на то что в 2005 году Россия вошла в тройку стран с наиболее подорожавшей недвижимостью, бум на этом рынке в России развивается по другим законам, нежели на рынках ЕС. Российский "национальный проект" в области жилья будет реализовываться, скорее всего, без участия иностранцев. Несмотря на потенциально высочайшую привлекательность рынка, в России западных инвесторов интересует лишь коммерческая недвижимость, в которой правила игры более или менее похожи на западные.
Не наш бум Российский бум инвестиций в недвижимость уже давно не ограничивается сверхпопулярностью московских строительных проектов, в которых счел нужным отметиться и заработать денег едва ли не каждый уважающий себя инвестор. Несмотря на то что Москва, как и десять лет назад, опережает и по темпам привлечения инвестиций в строительный сектор, и по другим параметрам абсолютно все регионы России, строительный бум вполне шагает по регионам. Во многом ситуация подгоняется ростом цен на недвижимость – по данным Росстата, в 2004 году он в среднем составил 24%, по итогам 2005 года ожидается общероссийский рост цен в 20-21%. Фактически все рынки недвижимости крупных городов – и коммерческой, и жилой, на которой рост цен особенно показателен,– могут рассматриваться как потенциально "золотая" территория для инвесторов.
Действительно, по крайней мере часть российского строительного рынка весьма интересует иностранцев. Так, Ассоциация строителей Турции, в феврале 2005 года подводившая итоги работы на зарубежных рынках, в своем докладе оценивала общие объемы выполненных в России строительных подрядов в ,1 млрд, объемы роста заказов – в 20-25% в год и рассматривала российский рынок как один из базовых для своего развития. В реальности компании из Турции, Франции, Финляндии, Швеции, а по локальным проектам – Германии, Польши, Венгрии работают в России уже не менее десятилетия.
Однако, если в оценке инвестиционной привлекательности проектов в области коммерческой недвижимости у инвесторов нет никаких сомнений, то в теоретически не менее привлекательной области жилищного строительства ни западные инвесторы, ни западные подрядчики работать не хотят. На следующей неделе глава Минэкономразвития Герман Греф с делегациями из 33 регионов России, значительная часть которых возглавляется губернаторами, в Ницце примет участие в инвестиционном форуме, посвященном привлечению иностранных инвестиций в проекты, связанные с российской коммерческой недвижимостью. Заместитель Германа Грефа Кирилл Андросов (см. интервью с ним на этой странице) не скрывает, что подавляющее большинство строительных и девелоперских проектов в регионах, ориентированных на иностранные инвестиции,– это, как правило, вложения в офисную недвижимость и коммерческие проекты. Инвестиции Запада в жилищное строительство в России – практически необсуждаемая тема: за исключением двух-трех проектов элитного жилья в Москве и десятка-другого проектов в регионах (главным образом в Санкт-Петербурге, где локально активны такие скандинавские компании, как Scanska), таких проектов в России почти не существует.
Впрочем, ситуацию проще оценивать, если обратиться к опубликованному на этой неделе исследованию рынка европейской недвижимости, проведенному в январе–марте 2005 года британской консалтинговой компанией в области недвижимости RICS Research. Вопреки ожиданиям, Россия, хотя и входит в тройку наиболее инвестиционно привлекательных для инвесторов из Евросоюза рынков недвижимости, является лишь "окраиной" эпицентра глобального европейского бума в области жилой недвижимости. По темпам и тенденциям развития рынка Россия отличается от Европы, потенциально единственного крупного инвестора в жилую недвижимость в России, в невыгодную сторону. Хотя рост цен на российскую жилую недвижимость, в том числе в новых проектах, в 2005 году отставал лишь от цен в Эстонии (+28% в течение года) и Дании (+22%), доля западных инвесторов на этих рынках показательно выше, чем в России. А основные инвестиционные потоки страны ЕС направляют именно на свои рынки – за исключением Германии и Австрии, где жилищный бум в 2004 году начал давать сбои, весь Евросоюз активно занят перевариванием собственного резкого роста спроса на жилье.
Рынки жилья в широком ассортименте Как отмечают аналитики RICS, наиболее серьезный бум переживали в 2004-2005 годах рынки жилой недвижимости во Франции, Испании и Великобритании. Впрочем, в 12 странах ЕС рост цен на новое жилье превысил 7%, в 7 находился в диапазоне 10-20%, что вполне сравнимо с российскими цифрами. Единственным восточноевропейским рынком, на котором цены практически не росли в 2005 году, остается Венгрия, причем там минимальный рост цен в провинции компенсировался даже некоторым падением цен в столице Будапеште. Особенно же в 2006 году, по прогнозам аналитиков RICS, будет привлекательна Северная Европа. Эстония, абсолютный лидер европейского роста и по ценам, и по объемам вложений в жилую недвижимость, и в привлечении иностранных инвестиций в сектор, скорее исключение из общей тенденции: авторы доклада отмечают, что в Эстонии, рынок которой чрезвычайно мал в сравнении с любым другим европейским рынком жилья, бум стал следствием сверхконкуренции. Отметим, что в эстонских жилищных проектах приняли участие и российские инвесторы – инвестиции в квартиры в Таллине весьма популярны среди частных инвесторов в Санкт-Петербурге.
При этом главным показателем, характеризующим привлекательность рынка жилой недвижимости для инвесторов, эксперты называют не стабильный рост цен на нем и высокую и быструю окупаемость инвестиционных проектов, а развитость системы ипотечного кредитования в этих странах. Так, авторы доклада проанализировали данные по жилищным бумам в странах ЕС за последние 25 лет. Наиболее крупным был признан жилищный бум в Ирландии, отмечаемый с 1992 года – с этого времени цены на недвижимость в стране выросли на 243%. Аналогичный бум в Нидерландах в 1985 году обеспечил суммарный рост на 183%, в Дании в 1993 году – на 93%. Из девяти анализируемых бумов в странах ЕС семь были обеспечены изменениями в законодательстве, связанном с рынком ипотеки.
При этом для европейских инвесторов существует практически полный набор возможных рынков для вложений в жилую недвижимость. Так, существуют четыре группы рынков жилья в Евросоюзе, резко отличающихся по базовым параметрам. К первой группе – высокий рост цен, высокие темпы роста инвестиций в жилье – относятся Испания (там инвестиции выросли на 49% с 1995 года), Ирландия (102%), Финляндия (35%), Швеция (47%). Все эти рынки вполне успешно конкурируют по параметрам с московскими – при неизмеримо низких рисках вложений. Вторая группа – "зрелые" рынки, обеспечивающие инвесторам в жилую недвижимость гарантированную стабильную доходность при низком росте цен и без сильной конкуренции на рынке проектов: это Германия, Кипр, Италия, Австрия, Люксембург и, как ни странно, Литва. Правда, инвестиции, в том числе иностранные, в эти рынки достаточно существенно упали за последние годы, по итогам 12 лет падение составило 17-33% от валовых вложений в жилую недвижимость. Третья группа – "эталонные" рынки, находящиеся в стабильном состоянии не менее десятилетия: это Бельгия, Италия, Латвия. Инвестиции в жилую недвижимость и строительные проекты там сравнимы по параметрам с вложениями в среднеконсервативные финансовые инструменты. Наконец, есть высокорисковые рынки, которые напоминают российский, но инвестиции в которых защищены законодательством Евросоюза и лучшим деловым климатом. Это, например, Польша, рост инвестиций в жилую недвижимость которой за десятилетие составил звездные 44%. При этом на польском рынке жилищного строительства уже сейчас достаточно активны не только немецкие строительные компании, но и компании и финансовые инвесторы из Великобритании, Дании, Голландии.
Нацпроект без иностранцев Закончится ли жилищный бум в Европе в 2006 году, задаются вопросом аналитики RICS и утверждают, что высока вероятность этого только для Франции, Испании, Ирландии и Швеции. Во всех остальных рынках жилищный бум оставит возможность европейским инвесторам вкладывать практически неограниченные средства в новые проекты внутри Евросоюза.
Еще в 2001 году в России, в частности в правительстве Москвы и ряда регионов, обсуждались возможные проекты привлечения западных инвестиций в расширение жилищного строительства в России. С появлением же национального проекта в этой области практически все надежды на то, что хотя бы частично программы по привлечению иностранных инвестиций в этот сектор появятся, можно оставить. В программах, описывающих национальный проект "Доступное жилье", внешние инвестиции в рынок жилой недвижимости в России не упоминаются в принципе.
Отметим, впрочем, что в случае более или менее удачной реализации нацпроекта российский рынок жилой недвижимости может подойти к той черте, за которой он будет интересен инвесторам из стран Евросоюза. Так, по прогнозам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, к 2010 году в России будет вводиться 80 млн кв. м жилья в год, а ипотечное кредитование увеличится до 415 млрд руб. Пока главная ставка правительства в реализации нацпроектов именно ипотека, то есть то, что запустило европейские жилищные бумы последних лет во всей Европе. К 2010 году объем предоставления ипотечных жилищных кредитов должен увеличиться почти в десять раз.
По данным Vesco Consulting Group, в 2005 году объем рынка ипотеки вырос вдвое и вплотную приблизился к млрд. Общий объем ипотечной задолженности на конец 2005 года, по различным оценкам, составил ,6-4,9 млрд. Пока объемы этого рынка на порядки меньше, чем в ближайших по параметрам странах Евросоюза, но в случае, если в рамках национального проекта удастся реализовать резкое увеличение объемов ипотечного рынка, можно будет прогнозировать появление интереса европейских структур и к российским строительным компаниям, часть из которых, по крайней мере, сейчас декларируют возможный выход на IPO в перспективе ближайших пяти лет либо уже начали подготовку к нему.
Отметим, что пока в России считают главным показателем, характеризующим перспективы инвестиционной привлекательности, не рост прибылей, а макроэкономическую стабильность. "Улучшение макроэкономической ситуации в стране привело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости Московского региона. Начавшееся летом–осенью повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов и сокращение объема предложения, что, в свою очередь, подстегнуло темпы роста цен",– подчеркивают в своем анализе ценовых тенденций на московском рынке специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Они же отмечают, что число ипотечных операций в России с 2004 года стало стремительно расти, начиная с первого квартала 2004 года. "Индекс относительно базового периода – первого квартала 2003 года – в этом квартале составил 2,0 и к третьему кварталу 2005 года вырос до 10,2%, а в четвертом квартале 2005 года сократился до 9,1%",– отмечается в аналитическом обзоре компании.
Впрочем, большая часть мер, призванных к активизации жилищного строительства в рамках национального проекта, делает приход в Россию инвесторов в жилищное строительство из-за ее пределов маловероятным в течение всего срока, в который будет реализовываться нацпроект. Так, нацпроектом предусмотрено субсидирование процентов по кредитам на обеспечение земельных участков инфраструктурой, привлечение средств Пенсионного фонда, ряд госзаказов на такие части проекта, как обеспечение жильем малоимущих, молодых специалистов, обеспечение рынка социального жилья. В сферу ЖКХ до 2010 года планируется привлечь около 100 млрд руб., половину из которых должны составить средства частных инвесторов, а еще часть – государственные средства. Все эти составляющие нацпроекта принципиально не распространяются на западных игроков, а следовательно, увеличивают конкурентные преимущества российских компаний перед западными.
Скорее всего, подобная ситуация – высокая активность инвесторов в строительство из-за пределов России в коммерческий сектор рынка недвижимости при практической закрытости, непривлекательности и изолированности от мировых рынков жилищного сектора – продлится как минимум до 2010 года. И хотя масштабное привлечение иностранных инвестиций в свое время весьма помогло таким странам, как Ирландия, Швеция, Нидерланды, не говоря уже о рынках жилой недвижимости стран Северной Африки, Ближнего Востока, рассчитывать на европейское жилье в России в ближайшее время не имеет смысла.
Последние новости:
