Госдума латает жилищное законодательство. 5 апреля депутаты приняли в первом чтении изменения в закон №214 "Об участии в долевом строительстве". Общий смысл этих изменений – дать больше гарантий и прав компаниям-застройщикам.
Спустя год с момента вступления в силу Федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве", призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый закон серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование "долевки". (По данным, приведенным на заседании депутатом Людмилой Пирожниковой, сейчас по этому закону в России финансируется всего 8 тысяч объектов).
Основной целью нового законопроекта, благополучно прошедшего первое чтение, заявлено "выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства".
При этом легко заметить, что большинство предлагаемых изменений носят явно односторонний характер и направлены на установление дополнительных гарантий застройщику.
Соответственно, степень защиты экономически слабой стороны договора - частного соинвестора - снижается.
Так, законопроект предлагает расширить перечень форм участия граждан в долевом строительстве: помимо договора участия в долевом строительстве это могут быть, например, и некие облигации. Какое-либо обеспечение этих облигаций (залогом или банковской гарантией) в законопроекте не упомянуто.
Новый документ ограничивает случаи расторжения договоров гражданами по решению суда и в одностороннем порядке. И, в то же время, устанавливает возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения гражданами сроков оплаты. Хотя, согласно Гражданскому Кодексу, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
На снижение ответственности застройщика направлены и нормы, снижающие штрафные санкции в случае срыва сроков строительства, и нормы, освобождающие его от ответственности за строительные дефекты.
Не усиливают позиции дольщиков и другие положения законопроекта, предоставляющие застройщику право на составление одностороннего акта сдачи объекта, если дольщик оказывается недоступен или отказывается принять его в установленный срок. Причем причины, по которым гражданин мог бы отказаться принять работу строителей, в документе даже не рассматриваются.
Согласно предлагаемым изменениям, действие закона не должно распространяться на отношения юридических лиц и индивидуальных предпренимателей, связанные с инвестиционной деятельностью. Однако, как считает председатель комитета ГД по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, если при этом не будет запрещена переуступка прав по инвестиционным договорам гражданам, неопределенность статуса этих договоров лишит граждан защиты, гарантированной законом о долевом строительстве.
Не исключено, что эта возможность пополнит используемый на рынке арсенал "серых схем", и место между застройщиком и частным соинвестором прочно займут "специализирующиеся" на переуступке прав посреднические организации.
Кроме того, законопроектом предусматриваются равные права банков-кредиторов и граждан, когда, в случае несостоятельности застройщика, вырученные от реализации имущества деньги распределяются между ними пропорционально степени участия. Совершенно очевидно, что общая сумма требований всех дольщиков и банка в любом случае превысит стоимость залога, а, значит, и полное возвращение вложенных средств станет невозможным.
Практически неизбежен в такой ситуации и конфликт интересов, когда банк, например, будет настаивать на реализации земли и недостроенного объекта ради возврата денег, а дольщики - на том, чтобы дом был достроен.
При этом, маловероятно, что предложенные изменения окажут серьезное влияние на сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке.
Наиболее острой критике после вступления в силу закона №214 был подвергнут механизм солидарной ответственности застройщика и банка перед дольщиками, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта.
Кредитовать строительство на таких условиях банки отказались. И новый документ предлагает отменить солидарную ответственность застройщика и банка.
Но и залоговый механизм, при котором банки обязаны согласиться на пропорциональное удовлетворение обязательств наравне с дольщиками, выглядит для них не более привлекательным.
По мнению Мартина Шаккума, новый закон должен разрешать продавать заложенное имущество (землю и недостроенные объекты на ней) только той компании, которая возьмет на себя функции застройщика и все обязанности перед дольщиками. А в поданных в Госдуму предложениях от Российской Гильдии Риэлтеров предлагается заменить залоговый механизм страхованием риска ответственности застройщика за невыполнение условий договора долевого участия.
По мнению депутата Александра Хинштейна, законопроектом не решена еще одна острая проблема - с оплатой НДС. По его мнению, деятельность по договорам долевого строительства должна полностью освобождаться от уплаты НДС. В результате то, что застройщик будет платить налог не только с суммы оплаты его услуг, но и со всей суммы сделки, неизбежно приведет к удорожанию жилья.
За год действия закона не решены и вопросы "контроля и надзора". До настоящего времени эти функции не возложены ни на один из существующих федеральных органов власти. По мнению Александра Хинштейна, эти обязанности вообще надо передать региональным и местным властям.
Не урегулирован и порядок госрегистрации договоров, призванный обезопасить дольщиков от двойных продаж.
До сих пор нет четкого перечня документов и такого же четкого перечня оснований для отказа в регистрации. Видимо поэтому за время действия закона, как сообщил Мартин Шаккум, в Москве зарегистрировано только 2 договора долевого участия и 1 - в Московской области.
Впрочем, законопроект прошел только первое чтение, и, судя по количеству уже озвученных поправок, которые намереваются подать депутаты, еще может претерпеть существенные изменения.
Последние новости:
