Социальная ипотека не может улучшить жилищные условия россиян
На сегодняшний день в том или ином улучшении жилищных условий нуждается более 60% россиян. Для решения этой проблемы, как известно, разработана государственная программа, согласно которой предполагается поэтапное увеличение объемов жилищного строительства. В 2008 году планируется ввести в строй 56 млн.кв.м жилья. В 2010 году эта цифра должна вырасти до 80 млн.кв.метров. Число выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году предполагается увеличить до одного миллиона.
Многочисленные опросы показывают, что лишь 15% россиян теоретически допускают для себя возможность ипотечного кредитования. При этом каждый шестой убежден, что ставка по кредиту не должна превышать 7%, и лишь 2% опрошенных считают приемлемыми условия ипотеки с максимальной ставкой 19 процентов. В результате, в ближайшие 3-5 лет покупку жилья планируют лишь около 9% россиян. Остальным осуществить свою мечту пока не позволяет уровень доходов.
Само понятие средний доход весьма и весьма условно. Если иметь в виду доходы среднего класса по западным меркам, то в России - это весьма небольшая часть населения. По оценкам специалистов, такой средний класс в России составляет примерно 15% населения, и для этих людей ипотека и сейчас - вполне доступный инструмент.
Если же говорить о людях со средней российской зарплатой (в настоящее время средний уровень зарплаты в России составляет 160-170 долларов, в Москве положение несколько лучше - москвичи получают в среднем 500 долларов), то им до ипотеки, как до Луны.
В большинстве коммерческих банков, чтобы получить ипотечный кредит, заемщик должен иметь совокупный доход на семью не меньше 1600-1800 долларов. Маловероятно, что в ближайшие годы планка опустится в несколько раз. И проблема здесь не в ипотечных схемах и не в величине процентной ставки.
В Сбербанке ипотечный кредит в 30000 долларов можно оформить при ежемесячной зарплате порядка 600 долларов на семью, но в бюджете заемщика после выплаты процентов должна остаться сумма, которая заложена в потребительскую корзину (а это примерно 120 долларов). Разумеется, в реальности на эти деньги прожить невозможно. Именно поэтому, коммерческие банки и предъявляют более жесткие требования: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30-50% доходов.
Вывод из вышесказанного прост: при имеющемся уровне доходов большей части населения России ипотека никогда не будет массовым инструментом решения жилищной проблемы. Подтверждают этот вывод и проведенные опросы, согласно которым подавляющее большинство россиян (примерно 91%) пока не могут реально решать свой квартирный вопрос с помощью ипотеки.
На Западе количество потенциальных и реальных заемщиков гораздо больше, но и там ипотека не является универсальным способом приобретения жилья. И в США, и в Европе действует как минимум три системы обеспечения жильем: ипотека, стройсберкассы и аналоги жилищных кооперативов.
Как видим, в России явно имеет место переоценка возможностей и роли ипотеки. К сожалению, приходится констатировать, что утверждение о том, что ипотека как некая панацея сделает жилье общедоступным, является заблуждением. На самом деле, ипотека подходит лишь для очень небольшой прослойки населения, работающей в крупных иностранных фирмах и коммерческих структурах и получающей при этом стабильные белые доходы. Они, как правило, берут кредиты в "своих" банках и безбоязненно выступают друг у друга поручителями. Но таких людей у нас не более 5-6%, да и живут они в основном в Москве.
Кроме того, не все люди, даже вполне платежеспособные, могут взять ипотечный кредит. Человек иногда не подходит банку по возрасту или еще по каким-либо причинам.
Что касается так называемой социальной ипотеки, то ее и ипотекой в полной мере считать нельзя.
Теоретически в одной только Москве воспользоваться социальной ипотекой могут примерно 200 тыс.семей. На практике же дело обстоит, как в известном анекдоте про слона ("Съест-то он - съест, да только кто ж ему даст"). Ведь кто такие эти 200 тыс.семей? Это несчастные столичные очередники, которым в соответствии с законодательством государство должно было предоставить квартиры много лет назад. И допустят их к социальной ипотеке лишь при наличии штампа о московской прописке, поставленного в паспорт не менее десяти лет назад, и справки о белой зарплате в размере не менее 600-700 долларов. Лишь после этого нуждающийся получит право приобрести жилье с рассрочкой платежа и по себестоимости его строительства, то есть по 700-800 долларов за кв.метр.
Практика показывает, что таких "богатых" очередников, большинство из которых составляют пенсионеры и малообеспеченные граждане, не так уж и много. Да и если бы их было много, все равно домов для них строится крайне мало, а те, что строятся, находятся не в самых престижных районах.
Для кого-то "всего" 700-800 долларов за кв.м - сказка, а для большинства - и это неподъемный груз.
В 2005 году социальной ипотекой сумели воспользоваться первые москвичи. В общей сложности было возведено 42 тыс.кв.м жилья - это примерно 800 квартир. Но что такое эти 800 социально-ипотечных квартир для 200 тыс.семей, много лет томящихся в очереди на получение жилья? Капля в море.
В этом году столичное правительство планирует выделить на программу социальной ипотеки уже 200 тыс.кв.м жилья, в 2007 году - порядка 300-350 тыс.кв.м, в 2008 году - 350-450 тыс.кв.метров.
Нетрудно подсчитать: 200 тыс.кв.м жилья на 200 тыс.семей очередников - это по одному кв.метру на семью. Фантастика! Но и такая социальная ипотека пока не особенно востребована. Объяснение одно - очень дорого. Да и условия не самые благоприятные. Обговорено, например, что кредит должен быть погашен до исполнения заемщику 60 лет. Поэтому претендовать на получение кредита по социальной ипотеке могут лишь молодые семьи, имеющие постоянную работу и стабильный доход. Об инвалидах и пенсионерах, к сожалению, речь здесь не идет в принципе.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, цены на жилье в России неуклонно растут и будут расти. И объективного предела этому росту пока что-то не видно.
Источник: КДО
Последние новости:
