Вступают в действие новые правила, разъясняющие, кто и как должен содержать дома и прилегающую к ним территорию.
По новому Жилищному кодексу (ЖК РФ) хозяева квартир - полноправные собственники общедомового имущества и могут свободно распоряжаться чердаками, крышами, подвалами, придомовой территорией и т. д. Но - любишь кататься, люби и саночки возить: по закону собственники должны поддерживать свое имущество в приличном состоянии, пригодном для использования по назначению, то есть для проживания.
Кроме того, нужно соблюдать правила безопасности - следить, чтобы в доме не было повреждений, угрожающих жизни и здоровью жильцов и всех, кто окажется вблизи подъезда.
Какие мероприятия должны проводиться за счет жильцов - собственников квартир - для поддержания дома в нормальном состоянии, как раз и расписывают новые правила.
Зачем это нужно
Мы уже давно привыкли, что за все это отвечают эксплуатирующие организации: ДЕЗы, РЭУ и прочие подобные конторы. Они решают, когда провести текущий ремонт, а когда пришла очередь капитального, следят (по крайней мере должны следить) за чистотой подъездов, исправностью освещения и т. д.
Новый ЖК ввел принципиально иной подход: теперь именно собственник как хозяин имущества должен обеспечивать нормальное состояние своего домовладения.
Разумеется, это не значит, что жильцы обязаны обучиться строительным навыкам, ремонтировать подъезды и подметать дворы (хотя и это не исключается, например, если кто-то пожелает подработать в родном домовладении).
По закону собственники квартир должны провести общее собрание и выбрать способ управления домом. Такое управление, напомним, включает в себя как грамотное и выгодное распоряжение общедомовым имуществом, так и заботу о его благоприятном состоянии.
В зависимости от способа управления определяются лица, которые непосредственно отвечают за организацию мероприятий по обслуживанию дома. Так, жильцы могут взвалить все хлопоты на товарищество собственников жилья (ТСЖ), поручить дела управляющей компании (УК) либо решать все вопросы лично, каждый раз встречаясь на общем собрании.
Зовем управляющую компанию?
Как показывает практика, в больших домах удобнее обращаться к профессионалам - в управляющую компанию.
Это может быть муниципальная УК - ваша старая знакомая Дирекция единого заказчика (ДЕЗ), если вас устраивают ее услуги. Либо - частная управляющая компания.
Конкретную УК жильцы - собственники квартир выбирают на общем собрании. Здесь же утверждается важный документ: договор управления жилым домом. Один из его основных пунктов - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также расценки на эти мероприятия.
Обратите внимание: хозяева квартир определяют перечень необходимых работ и услуг самостоятельно. Можно сделать этот список пообъемнее, чтобы двор и подъезд были обустроены с максимальным комфортом. Можно сэкономить и предусмотреть услуги попроще. Однако при этом нужно соблюдать главный принцип: дом как минимум должен поддерживаться в «жизнеспособном» и безопасном состоянии. Критерии такого состояния содержат новые правила.
Как нужно «ухаживать» за домовладением
По правилам для поддержания дома и двора в «жизнепригодном» и безопасном состоянии должны проводиться следующие мероприятия:
Осмотр общедомового имущества.
Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами ТСЖ с помощью соответствующих специалистов - экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и т. п. По результатам осмотра оформляется акт, на основе которого определяется: соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет - то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.
Текущий ремонт общедомового имущества.
По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен «для предупреждения преждевременного износа», а также для поддержания работоспособности инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту - см. далее).
Капитальный ремонт.
Также проводится по решению общего собрания и обязателен, если состояние дома «достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности».
Согласно Жилищному кодексу (ст. 158) собственники приватизированных квартир сами должны оплачивать капремонт дома. При этом размер взноса пропорционален общей площади жилья. Однако во многих регионах, в том числе в Москве, местные власти пока предусматривают финансирование капитального ремонта из местных бюджетов.
Также для поддержания дома «в тонусе» нужно обеспечивать:
освещение помещений общего пользования,
благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях,
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории,
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов,
уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории,
выполнение мер пожарной безопасности.
* Официально документ называется «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» и утвержден постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Сколько будем платить за жилищные услуги
Расценки на мероприятия по обслуживанию и ремонту дома теперь устанавливаются не по указке местных властей, а по соглашению сторон - управляющей компании и общего собрания жильцов.
Разумеется, объем трат зависит от перечня работ и услуг, а для каждого из жильцов - еще и от общей площади квартиры.
Фактически речь идет о графе ежемесячной платежки за жилищно-коммунальные услуги, где указана плата за жилое помещение. То есть теперь жильцы сами принимают участие в определении размера этой платы.
Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества (п. 33 Правил). Но при этом воля жильцов все равно играет решающую роль, т. к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества (ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса). Исходя из решения собрания, правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.
ВАЖНО
Если жильцы-собственники не позаботятся о выборе способа управления домом - напомним, это нужно сделать до 1 января 2007 г., - то теряют возможность влиять на размер платы за жилищные услуги. В таком случае расценки установят местные власти (п. 34 правил).
Источник: Комсомольская правда
Последние новости:
