Ровно год назад, когда президент озвучил четыре национальных проекта, сразу стало ясно: важнейший и самый заковыристый из них - жилищный ("Доступное и комфортное жилье - гражданам России"). Во-первых, его не "замылишь", цели сформулированы конкретно - уже в 2010 году вводить не менее 80 миллионов квадратных метров жилья, выдавая 1 миллион ипотечных кредитов. Во-вторых, речь идет о перестройке целой отрасли - это не шутка. В-третьих, предстоит решить не только общеэкономическую, но и сложную социальную задачу - обеспечить жильем значительную часть населения с невысоким платежеспособным спросом. Проблем, видно, оказалось чересчур много, старт программы, это признают все, не задался.
Расчеты и просчеты
В чем же причина? Обозначенные сроки сразу вызвали сомнения. Известно, что строительный цикл - от подготовительных работ до сдачи объекта - занимает у нас более пяти лет. Простейшие расчеты показывают: уложиться в заявленные рамки нереально. Временные горизонты для такого проекта должны быть более широкими. Сегодня это начинают понимать и в правительстве.
Схватили, как всегда, вершки. В документе фигурируют две ключевые цифры: общие затраты на его реализацию и количество квадратных метров, которые должны быть введены в 2010 году (те самые 80 миллионов квадратов). Нет раздела о развитии индустрии стройматериалов, ничего не сказано о подготовке кадров, не прописан целый ряд других моментов, без которых невозможно выполнить программу такого масштаба.
Но если цели поставлены неточно, то и механизмы их достижения тоже подчас неадекватны. Национальный проект фактически имеет три части: предоставление субсидий гражданам, развитие ипотеки и создание строительной инфраструктуры - обустройство земельных участков. Однако в нем практически нет ничего, что должно бы сделать жилье массовым и доступным. Нет раздела, где бы речь шла о том, как резко увеличить ввод жилой площади. Не говорится и том, что на современном этапе следует понимать под термином комфортное жилье.
Во что превращается реализация проекта? Он все больше становится занятием для бюрократов. Еженедельно минрегион собирает отчеты о проделанной работе. Соответственно в региональных администрациях созданы специальные отделы которые ничем другим кроме этого сочинительства не занимаются. И чем дальше, тем все сильней раскручивается эта бюрократическая машина.
Но бумажная реализация национального проекта подкладывает под реальный проект большую бомбу. Субсидиями и ипотечными кредитами стимулируется спрос на жилье. Адекватного же предложения со стороны стройкомплекса нет, ничего не предлагается по увеличению объемов строительства.
До Китая нам далеко
Очевидно, что разработчики национального проекта совершили просчет. Они полагали, что главная проблема на нынешнем этапе - отсутствие финансовых механизмов, направленных на приобретение гражданами жилья. И это действительно важно. Но год реализации программы ясно показал, что на самом деле главная проблема - отсутствие условий для ускоренного развития стройкомплекса.
А он у нас к продекларированным темпам не готов. В качестве примера можно сравнить состояние дел в трех государствах: в Китае, Казахстане и России.
В 2005 году Китай ввел 1,3 миллиарда квадратных метров жилья. Причем китайские строители так разошлись, что правительство в течение года было вынуждено выпустить два постановления о снижении темпов строительства. В Казахстане ежегодно вводится по 16 миллионов метров, то есть свыше одного квадратного метра на человека. На огромных российских просторах в 2005 году построено всего 43,5 миллиона квадратных метров. Из них 25 процентов - в Москве и Подмосковье. Получается, что на одного россиянина пришлось всего лишь менее трети квадратного метра. Но это не дно, итоги нынешнего года могут оказаться хуже. После принятия Федерального закона N 214-ФЗ Ассоциация строителей России выступила с прогнозом, что объемы строительства сократятся на 30 процентов и пропорционально возрастет стоимость жилья. По объемам прогноз попал в точку, а вот стоимость недвижимости подскочила аж на 70 процентов.
А происходит это во многом потому, что государство мало что делает, дабы остановить ценовой прессинг. Почему оно не помешало установить на цементном рынке монополию одной компании? Сегодня она контролирует территорию, на которой строится 73 процента всего жилья в России. Как же в таких условиях ценам не расти?
Почему цены, как прыгуны с шестом, устремляются все выше и выше? Идет бесконечный рост стоимости материалов. Так, цемент за июнь-июль подорожал на 12 процентов. Возросла стоимость металла, нерудных материалов. С космической скоростью растет цена земли. Все дороже становится подключение к водопроводу, канализации. Киловатт-час уже стоит 40 тысяч рублей. Всего же за первую половину года цены на строительные материалы возросли в 2 раза.
Но и это далеко не все. Строители сегодня поставлены в крайне неблагоприятные условия. Процесс получения исходно-разрешительной документации тянется 2-2,5 года. Что это означает на практике? Если известная пословица говорит, что время - деньги, то здесь мы имеем время - деньги в квадрате. Если этот процесс занимает минимум два года, то весь период стройорганизация платит проценты по кредитам. Сегодня это в среднем 18 процентов годовых. За два года набегает 36 процентов.
Кроме того, что растут цены на стройматериалы, так их еще не хватает. В Москве ощущается дефицит кирпича. Многие стройкомпании вынуждены создавать свои мини-заводы по производству строительных материалов, что никак не способствует удешевлению строительства.
Из хрущевки в Ниццу
К сожалению, многие важные факторы, формирующие цену на жилье, не были учтены разработчиками национального проекта. Их можно разделить на три группы: факторы, влияющие на спрос, на предложение и на издержки.
Города забирают у строителей около половины построенного ими жилья. Это означает, что каждый покупатель квартиры фактически приобретает две. Вторая достается муниципалитету. А он предоставляет ее очереднику, а тот бесплатно ее приватизирует. И пока мы не остановим бесплатную приватизацию, этот механизм так и будет крутиться.
Второй фактор связан с тем, что не менее 10-15 процентов от стоимости строящегося объекта надо заплатить за подключение к инженерным сетям.
Сегодня многие граждане покупают жилье не для проживания, а как бы в каменный Сбербанк. По оценкам Департамента жилищной политики правительства Москвы, доля таких покупателей достигает 40-42 процентов. Такие вложения приносят огромный доход. Квартиру можно сдавать в аренду, и при этом ее цена постоянно растет.
И разогрев рынка, судя по всему, продолжится. Согласно прогнозу аналитиков, до марта 2007-го цены на недвижимость подскочат еще на 40 процентов. Сегодня стоимость даже московской хрущевки поднялась настолько, что на деньги от ее продажи реально можно купить жилище в Ницце, свидетельствуют риелторы.
Безусловно, есть у этого национального проекта и очевидные достижения - он заметно подтолкнул вперед ипотеку. Но при этом она так и не превратилась в массовое явление, остается весьма дорогим удовольствием. Это отчасти связано с тем, что пока не решена ключевая задача - для нее закрыты двери накоплений пенсионного фонда, пенсионные деньги не инвестируются в ипотечные ценные бумаги, их рынок не запущен.
Фактор доступности
Можно ли снизить стоимость жилья? Свой вариант решения вопроса демонстрирует Казахстан. Там себестоимость строительства одного квадратного метра в административном порядке установлена в 350 долларов. Но застройщики ничего не платят за подключение к системам обеспечения. Если строительство включено в республиканскую программу, то оно освобождается от уплаты за землю.
Вряд ли нам стоит идти по этому пути. Но очевидно другое: год реализации национального проекта показал, что он требует большой и серьезной корректировки в направлении развития стройиндустрии, либерализации условий предоставления возможностей для строительства, поощрения самого строительства. Без этого ситуация будет лишь ухудшаться, ценовому беспределу не будет конца.
И еще. Существует формула доступности жилья. Согласно ей ежемесячный совокупный доход семьи должен быть равен стоимости одного квадратного метра. Если сегодня его цена 3,5 тысячи долларов за квадратный метр, то семейный бюджет должен быть не меньше этой цифры. Много ли у нас семей располагают такими средствами?
Между тем
Госдума до конца осенней сессии намерена принять поправки в законодательство для нормализации ситуации вокруг рынка жилья. Цель - сломать до предела забюрокраченную и коррумпированную систему землеотвода под жилищное строительство.
Сложившаяся практика застройки жилых домов в крупных городах свидетельствует о том, что скупщики заблаговременно позаботились о захвате перспективных земельных участков под застройку. В результате земли не хватает, что порождает ажиотажный спрос на стройплощадки и соответственно рост цен на квартиры.
Источник: Российская газета
Последние новости:
