Наиболее перспективным банковским продуктом, который будет лидировать по темпам роста в следующем году, станет ипотека. Так считает большинство банкиров. И это, несмотря на стремительный рост цен на жилье и трудности с новым строительством. Ипотека и потребительское кредитование в целом станут источником конкурентного преимущества банка на рынке.
Делать ставку на продукт
В последние годы на российском банковском рынке появилось немало новых продуктов, особенно это касается отечественной розницы. Постепенно эти продукты стали напоминать «близнецов-братьев». Потребителю довольно трудно ориентироваться в этом море практически ни чем не отличающихся друг от друга «доступных кредитов» и «самых выгодных вкладов». Возникает вопрос: можно ли сегодня выделиться на фоне других банков и предложить что-либо новое, оригинальное и востребованное и, главное, стоит ли это делать?
Если сравнить банковский бизнес в России с ситуацией на Западе, где количество розничных финансовых продуктов исчисляется едва ли не сотнями, то с точки зрения нововведений ему есть куда развиваться. И новые продукты, действительно, могут стать существенным преимуществом в конкурентной борьбе, однако их запуск должен быть хорошо подготовлен как с точки зрения технологий, так и с точки зрения потребителей, подчеркивает эксперт. Характерный пример — банкоматы с функцией cash-in. С их помощью клиенты банка имеют возможность вносить средства на текущий и карточный счета в любое удобное для себя время. Прием денег осуществляется не в конверте, а купюрами, что позволяет сразу же пересчитать сумму и проверить подлинность купюр. Деньги, внесенные на карточный счет, будут зачислены на карту клиента мгновенно. Также с помощью банкомата cash-in удобно вносить средства в счет погашения кредита.
На уровне ощущений
Разрабатывая новые продукты, банки не всегда предварительно изучают потребности клиентов. Для расширения линейки банковских продуктов нужно внимательно следить за тенденциями рынка, понимать, какие именно услуги востребованы в настоящий момент. Важно знать мнение клиентов, и для этого необходимо регулярно проводить профессиональные маркетинговые исследования. Они позволяют уловить желания клиентов даже на уровне ощущений, ведь люди не всегда могут сказать определенно, что именно они хотят.
Инновации в ипотеке
По мнению большинства банковских специалистов, именно ипотечные продукты позволят кредитным организациям успешно конкурировать на рынке. В борьбе за новых клиентов банки все активнее предлагают новшества, изменяют свои программы. Некоторые кредитные организации заявляют даже о внедрении собственных инноваций на рынке ипотечного кредитования. Возникает вопрос: что же это за нововведения? Во-первых, это постепенное смягчение требований по наличию первоначального взноса. По данным ежегодного обзора Международной академии ипотеки и недвижимости, за 2005 год на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с 25 до 20%. Банк Москвы и вовсе стал первопроходцем, разработав свой вариант кредитования при нулевом первоначальном взносе. Правда, такое предложение объявлено пока только на лето — время традиционного спада активности на рынке недвижимости. Однако сам факт уже говорит о многом: в условиях стремительного роста цен на жилье люди часто не успевают накопить нужную сумму. Поэтому такой кредитный продукт значительно упрощает процесс приобретения жилья. Хотя не все здесь однозначно. Существуют различные точки зрения (о которых будет еще сказано ниже) на этот пока еще новый ипотечный продукт.
Во-вторых, снижается процентная ставка на кредит. За 2005 год на московском рынке ипотечного кредитования ставка снизилась на 0,4—1,4 процентных пункта. Одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Сначала это были валютные программы с привязкой к LIBOR (London Interbank Offered Rate — средняя ставка предоставления валютных кредитов на лондонской межбанковской валютной бирже). Немного позже появились подобные программы в рублях. Пионером в создании такого рублевого продукта стал ипотечный банк DeltaCredit, запустивший программу DeltaМечта, привязанную к индикативной ставке MosPrime3 — средней ставке предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке сроком на три месяца (рассчитывается Национальной валютной ассоциацией). Уникальность продукта заключается в том, что по мере улучшения макроэкономической ситуации в России кредит для заемщика становится дешевле.
В-третьих, увеличивается срок кредитования. Теперь уже большинство банков предлагает взять кредит на покупку жилья сроком на 20—25 лет, а при особой необходимости и до 30 лет.
Еще одним нововведением стала отсрочка первоначального взноса. Здесь отличился банк «КИТ Финанс», предложивший полугодовую отсрочку. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотят с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев заемщик может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Услуга также позволяет отсрочить выплату процентов и основного долга по кредиту на 6 месяцев, то есть на тот период, когда заемщик несет свои основные расходы. Следует отметить, что при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Поскольку не более 10—15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.
Довольно активно развиваются методы кредитования новых сегментов рынка недвижимости: коммерческой, загородной и т. д. Например, почти все банки выдают кредит под залог квартиры. Специально для таких целей, а также на любые другие нужды были разработаны программы кредитования под залог уже имеющейся недвижимости.
Еще одной новой услугой на рынке ипотечного кредитования стали программы рефинансирования, то есть процедуры пересмотра условий по кредиту заемщиков, которые взяли кредит несколько лет назад. Подобное нововведение связано с тем, что процентная ставка по кредиту за последние несколько лет упала, и для того чтобы показать свою лояльность клиентам, банки стали разрабатывать и такие программы.
А тем временем на Западе…
В Европе рынок ипотеки существует гораздо дольше российского, поэтому неудивительно, что, по данным Европейской ассоциации финансового менеджмента (EFMA), в тройку лучших ипотечных продуктов в Европе за 2005 год вошли пока весьма непривычные для российских реалий предложения. Например, итальянская UniCredit Group объявила о внедрении нового продукта Clean Energy Mortgage — ипотечная программа «Чистая энергия». В основу продукта легла государственная программа правительства Италии по поддержке экологически чистых источников энергии. Теперь под залог существующей недвижимости итальянцы могут взять целевой кредит на приобретение солнечных батарей. В свою очередь, ежемесячный платеж рассчитан так, чтобы компенсация государства за излишки «чистой» электроэнергии покрывала проценты по кредиту.
Как и в Москве, в Мадриде существует галопирующий рост цен на недвижимость. В то же время нет государственной поддержки молодежных программ. Это подтолкнуло банк Caja Madrid разработать программу Youth Mortgage специально для молодых семей (возраст заемщиков до 35 лет). Возможность приобрести квартиру с нулевым первоначальным взносом, взяв кредит на длительный срок (до 40 лет) под достаточно низкий процент (предложена плавающая процентная ставка с привязкой к Euribor, что ниже среднерыночной на 0,3% и составляет сейчас 3,56%), это весьма заманчивое предложение.
В Ирландии EBS Building Society провело опрос клиентов на тему: что важно при выборе программы или банка. В результате была представлена программа быстрого рефинансирования QuickSwitch, где упор сделан на быстрое и качественное обслуживания заемщиков. По ней клиент может перекредитоваться всего за 10 дней (против 8—10 недель стандартного срока), без комиссии и на гибких условиях.
На этом «западном фоне» становится ясно, что новшества, внедряющиеся сейчас на отечественном рынке, представляют собой стандартный набор инноваций, применявшихся в Европе 10—20 лет назад и еще не полностью исчерпавших свои возможности. Так что российскому рынку ипотеки еще есть, куда расти.
Какой банковский продукт станет хитом 2007 года?
Безусловный хит 2007 года — ипотека. Это обусловливается тем, что, во-первых, спрос на жилье будет продолжать расти, а во-вторых, доля ипотечных сделок на рынке пока крайне мала.
Ипотечные кредиты без первоначального взноса: «за» и «против»
Некоторые игроки, работающие на ипотечном рынке, начали предлагать клиентам кредиты без первоначального взноса. Этот продукт сегодня считается, может быть, одним из самых инновационных и продвинутых на рынке. Здесь возникает несколько вопросов: зачем это надо банкам, привлекательно ли подобное предложение для заемщиков, что думают о такой стратегии кредитных организаций инвесторы?
Что это означает для клиента?
На первый взгляд отмена первоначального взноса — очень большой плюс: если у заемщика нет денег либо квартиры в залог для получения ипотечного кредита в банке, то предлагаемый продукт должен помочь. Можно предположить, что такие кредиты должны быть рассчитаны на людей с небольшим доходом, которым сложно делать накопления, планировать свои доходы и расходы. Однако в реальности оказывается, что это не совсем так. Для получения подобного кредита среднемесячный доход на семью после выплаты налогов, согласно большинству ипотечных программ без первоначального взноса, должен составлять около 4 тыс. долларов (для Москвы). Сравним с 600—800 долларами для обычных предложений банков (в которых первоначальный взнос составляет от 20% стоимости квартиры). Кроме того, и аннуитетные (ежемесячные) платежи больше, чем у кредита с первоначальным взносом, и процентная ставка выше, ведь заемщик ничего не вносил, а значит, его долг больше.
Взгляд со стороны банка
Для банка продукт «кредит без первоначального взноса» имеет огромный плюс — это то внимание потенциальных клиентов, которое он получает в обмен на рекламные слоганы. Даже те, кто не возьмет в итоге рекламируемый в СМИ кредит, узнают о банке, придут в него, возможно, воспользуются другими продуктами банка, например кредитными картами. Однако минусов здесь тоже немало. Во-первых, такое снижение может обернуться для банка проблемой с привлечением капитала инвесторов для обеспечения большего числа кредитов (касается банков, которые не имеют внутренних денежных ресурсов и которым важно позиционировать себя на банковском рынке как серьезного надежного партнера для успешного взаимодействия с инвесторами).
Во-вторых, не следует сбрасывать со счетов психологию человека, заемщика. Ведь соотношение кредит/собственные средства как 80 к 20 — не просто чья-то прихоть или выдумка. Опыт зарубежных стран показывает, что при дальнейшем уменьшении первоначального взноса человек «превращается» из владельца недвижимости в арендатора.
Эксперты считают, что организации, которые выдают сейчас ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, это либо новые игроки на рынке ипотеки, которые чтобы привлечь клиентов идут на такие высокие риски, либо это крупные банки с большим капиталом, инвесторы которых готовы идти на риски и давать кредиты в 0% первоначального взноса. В целом отмена первоначального взноса — это акция, которая вряд ли коснется большинства заемщиков. Например, только в Москве существует, по разным оценкам, порядка 400—600 ипотечных программ, из них не более десяти — ипотечные кредиты без первоначального взноса, то есть менее 5%.
Источник: Банковское обозрение
Последние новости:
