Высокая стоимость жилой недвижимости заставляет государство, банки, игроков рынка недвижимости всерьез задумываться о перспективах развития ипотеки в России. За прошедший год требования к заемщикам заметно смягчились, снизились процентные ставки, удлинились сроки кредитования, а также появилась возможность приобрести жилье без первоначального взноса. Однако некоторым потенциальным «ипотечникам» в кредите все-таки отказывают. Почему?
Клиент — наше все
Объем российского рынка ипотечного кредитования неуклонно растет и к концу 2006 года превысил 145 млрд. руб. В 2006 году в России наблюдался достаточно стабильный рост количества выданных кредитов. В крупных городах ипотечный портфель банков увеличился в среднем более чем на 50 % по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку доступнее для широких слоев населения. Например, кредиты на покупку загородной недвижимости, кредиты под залог недвижимого имущества, в том числе и от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы, ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Развивается рефинансирование ипотечных кредитов, появились схемы продажи недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.
Активное освоение ипотечного рынка требует определенной лояльности по отношению к потребителям. Однако стремление привлечь возможно больше клиентов вовсе не означает готовность банков ссужать деньгами всех и каждого. В последнее время требования к заемщикам смягчились, банк может рассматривать, к примеру, совместный доход не только супругов, но и детей, других родственников.
Если в выдаче кредита отказали, то далеко не всегда ситуация безнадежна. Возможно, причина кроется в предъявлении неполного пакета документов. Другое дело, если потенциальный заемщик не соответствует каким-либо требованиям. Но и в такой ситуации пускаться во все тяжкие и подделывать справки о доходе, образовании и прочем не стоит. Во-первых, это уголовно наказуемое деяние. Во-вторых, андеррайтеры легко проверят всю информацию, а попасть в черный список означает навсегда закрыть себе дорогу к кредиту. В практике встречались случаи, когда заемщик сообщал о себе недостоверные сведения, например приносил фальшивую справку с места работы. Аналитик звонил в указанную организацию и выяснял, что такого сотрудника там уже нет или вообще никогда не было. Естественно, в подобных случаях в выдаче кредита банк отказывает.
Ипотечный рынок в России очень либерален в части требований к заемщикам, в результате чего многие банки работают практически при нулевой рентабельности. По сравнению с 2005 годом условия предоставления кредитов претерпели значительные изменения: появились долгосрочные займы сроком до 20–30 лет, первоначальный взнос сократился до 10 %, а в некоторых случаях обходятся и вовсе без него, процентные ставки снизились в среднем на 1–2 %. Намного упростился и процесс получения ипотечного кредита, заявки рассматривают в более короткие сроки, быстрее оформляют документы по сделке. Все больше банков придерживается политики минимальных клиентских комиссий при выдаче и обслуживании кредитов.
Доверяй, но проверяй
Действительно, один из основных моментов, на который обращает внимание будущий кредитор, — это уровень дохода потенциального заемщика и наличие у него собственных средств. Поэтому если еще год назад по ипотеке приобретали в основном новые квартиры, то сейчас в связи с высокой стоимостью недвижимости в столице кредит чаще берут для того, чтобы, продав имеющееся в собственности жилье, купить другое, более дорогое.
При оценке платежеспособности потенциального заемщика учитывают общий размер его дохода и степень подтвержденности, другую недвижимость в собственности, созаемщиков и иждивенцев, если они есть, а также наличие и качество кредитной истории. Все это вкупе позволяет оценить, имеет ли смысл банку предоставлять кандидату кредит на запрашиваемую сумму. Вместе с тем возможны ситуации, когда с финансовой точки зрения у человека все замечательно, но в прошлом он привлекался к административной ответственности, скажем, за вождение автомобиля в нетрезвом состоянии. Тогда вердикт банка может оказаться и отрицательным. Впрочем, человек имеет право повторно обратиться в эту или другую кредитную организацию и убедить инспектора в своей благонадежности.
Причиной отказа или снижения срока кредитования является и дата рождения клиента. Банки предпочитают, чтобы заемщик выплатил долг до достижения пенсионного возраста. Поэтому 45-летняя женщина в отличие от мужчины вряд ли получит ипотеку на 15 лет. Еще банки не любят, когда их обманывают. Как уже упоминалось выше, не стоит представлять фиктивные документы или недостоверную информацию. Скорее всего отклонят и заявку лица, получающего зарплату, несоизмеримо высокую для своей должности. Даже если человек должным образом подтвердит свой доход, ему откажут на том основании, что в случае потери этого места он вряд ли найдет другую работу с аналогичным уровнем оплаты.
Основания, по которым банк отказывает в выдаче кредита, можно разделить на относящиеся к личности самого заемщика и уровню и стабильности его доходов. В первом случае однозначно не получат одобрения заявки лиц, имеющих судимость или уголовное прошлое, отрицательную кредитную историю, а также люди преклонного возраста. При оценке финансового положения заемщика, если он работает по найму, стоп-факторами станут неквалифицированный труд, отсутствие официального трудоустройства, общий трудовой стаж меньше года (в некоторых банках — менее двух), а на последнем месте работы — меньше шести месяцев (впрочем, сегодня это требование иногда смягчают, например, до четырех месяцев или даже одного, если заемщик был принят на работу без испытательного срока). Банк может отказать в кредите и в том случае, если размер заработной платы клиента превышает средние показатели по отрасли. Если заемщик — владелец собственного бизнеса, то инспектору определенно не понравится закрытость отчетности юридического лица (когда свыше 70 % всего оборота компании проходит «в черную»), небольшой период деятельности (менее года) и непрозрачная структура управления. Так, специалисты вряд ли смогут оценить доходность бизнеса, если в налоговую инспекцию подают «нулевой баланс», пусть даже по накладным и книге продаж набирается приличная сумма.
Еще недавно банки не приветствовали профессии кандидатов, связанные с риском (сотрудники казино, телохранители, инкассаторы и др.). Бывали случаи, когда отказывали риелторам — эту работу считали недостаточно стабильной. Сейчас данные ограничения сняли. Довольно часто ненадежному заемщику не дают от ворот поворот, а просто снижают сумму кредита или выдвигают дополнительные условия, например найти поручителей или предоставить какое-либо имущество в залог. Отказ одного банка не лишает человека возможности обратиться в другой, тем более что требования к платежеспособности в них могут отличаться, и достаточно сильно.
Размер дохода и способ его подтверждения является одним из параметров, на основании которого эксперт принимает решение о выдаче кредита. Ряд банков использует скоринговые модели для минимизации человеческого фактора при рассмотрении заявки. Они не всегда идеальны, и порой даже в целом положительный заемщик может недобрать баллы по одному из пунктов, что в итоге скажется на результате. Для справки: скоринг (англ. score — балл) — это инструмент, позволяющий быстро принимать объективные решения в ситуациях, когда требуется дать оценку человеку или факту. Соответственно, скоринговая модель — сумма баллов, начисляемых за наличие или отсутствие определенных качеств у заемщика, и чем она выше, тем более надежным считают кандидата. Таким образом, степень доверия к клиенту определяют автоматически, в чем заключены как достоинства, так и недостатки системы.
Помимо размера заработной платы кредитор оценивает различные факты биографии будущего заемщика и членов его семьи. Например, многие банки с подозрением относятся к кандидатам, в трудовом стаже которых были перерывы более месяца. По их мнению, это косвенный признак неспособности заемщика найти работу в силу своей невысокой ценности на рынке труда. Впрочем, по словам самих андеррайтеров, каждый случай — индивидуальный. Еще одна группа мотивированных причин отказа в ипотечном кредите — несоответствие объекта недвижимости требованиям банка или страховой компании, то есть его низкая ликвидность.
Точка насыщения
При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса. Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из-за роста цен существенно сократился. Снижение процентных ставок привело к уменьшению ежемесячных выплат. Однако из-за общего повышения цен на купленную по ипотеке квартиру в месяц нужно отдавать больше. Все это привело к сокращению платежеспособного спроса и переходу его в отложенный. С одной стороны, в сегменте ипотечного кредитования налицо бесспорный потенциал роста, а с другой — его развитие сдерживают быстрое повышение стоимости жилья и низкие темпы его строительства. Кроме того, доходы населения и уровень благосостояния хоть и увеличиваются, но не так стремительно, как цены на недвижимость.
В банковских кругах настрой более оптимистичный. Еще не охвачены региональные рынки, где цены не так велики, как в столице, а прирост объемов ипотечного кредитования только за десять месяцев прошлого года составил более 100 %. Еще год назад на регионы приходилась лишь пятая часть сделок по ипотеке, однако по итогам 2006 года их доля увеличилась до 30–40.
Согласно результатам последних социологических исследований сейчас потенциальными клиентами ипотечных банков являются 12 % россиян. Цифра не так велика, особенно по сравнению с показателями в странах Европы и США. Однако еще недавно в нашей стране процент людей, готовых воспользоваться ипотекой, был вдвое меньше. И потом, 12 % россиян — это свыше 5 млн семей. Количество программ, предлагаемых на данном рынке, будет только расти. Круг заемщиков несколько сократился, но тем не менее прослойка среднего класса — основного клиента ипотечных банков достаточно широка.
Источник: dm-realty.ru
Последние новости:
