Слабеющий рубль, растущие доллар и евро обернулись увеличением долга для
заемщиков, некогда взявших валютный кредит. Наверняка потребители, которые брали
ипотеку в иностранной валюте, - люди в финансовом плане грамотные, ведь, по статистике,
это заемщики с устойчивым материальным положением. Однако в сегодняшних экономических
условиях им тоже пришлось нелегко. Так стоит ли сейчас торопиться с переводом
долларового займа в рублевый? Можно ли прогнозировать дальнейшее поведение курса
валют? Ответы на эти вопросы попытался найти еженедельник «НРН»
Российский рынок ипотеки, который начинался с долларовых кредитов, в последнее
время, в частности в регионах, уверенно перешел на рублевое кредитование. По сути,
на сегодня основными долларовыми зонами остаются Москва и Санкт-Петербург - доля
валютных ипотечных кредитов в общем объеме выдач по Москве составляет 66,5%, в
Петербурге - 31% (данные ЦБ на конец 2008 года.)
Однако стоит признать, что на протяжении двух предыдущих лет на ипотечном
рынке популярностью у заемщиков пользовались жилищные займы в валюте, преимущественно
в долларах и евро. И тому есть логичное объяснение: потенциальная выгода валютного
кредита заключается в более низкой процентной ставке, а также возможной экономии
в случае снижения курса иностранной валюты к рублю.
Еще в марте прошлого года банки отмечали возрастающую тенденцию к предпочтению
заемщиками валютной ипотеки. Банкиры объясняли это тем, что ипотечные клиенты
умеют считать и понимают выгодность долларовых программ: курс американской валюты
падает, процентная ставка более низкая, к тому же многие клиенты брали долларовый
кредит с расчетом погасить его досрочно, за 2-3 года…
Пока доллар слабел по отношению к рублю, заемщики радовались ежемесячной
экономии. О валютных рисках при долгосрочном кредитовании мало кто думал. Но конец
2008 года принес заемщикам, долг которых номинирован в иностранной валюте, неприятный
сюрприз: Центробанк РФ был вынужден пойти на ослабление национальной валюты.
При продолжающемся ослаблении рубля логичным стал бы уход от иностранной
валюты займа, поскольку девальвационные ожидания ничего хорошего ипотечному заемщику
не несут. В долгосрочной перспективе тоже было бы желательно избавиться от валютного
риска.
Рефинансирование валютного кредита в сегодняшних условиях выглядит весьма
проблематичным в силу ряда обстоятельств.
Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась - с 12-14% до 16-20%
годовых. Рефинансирование кредита из одной валюты в другую имеет смысл, когда
процентная ставка ниже на 1,5-2% годовых. В противном случае платежи только возрастут.
Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят
на более длительный срок даже по более высокой ставке.
Во-вторых, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере
2-3% от суммы нового кредита. И плюс к тому при рефинансировании часто теряется
право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет
существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования.
«Мы не предлагаем нашим клиентам переоформить свой валютный кредит в рубли, так
как в сегодняшних условиях конвертация долларового кредита приведет к увеличению
платежей по ипотечному долгу. Основные причины – удорожание для банков стоимости
рублевого фондирования, что влияет на размер процентной ставки по кредиту, и снижение
курса рубля, что, в свою очередь, влияет на переоценку остатка ссудной задолженности,
существенно увеличивая его, - комментирует Наталия Хахалина, заместитель директора департамента розничного кредитования
Абсолют Банка. - Именно поэтому мы всегда рекомендовали и рекомендуем нашим заемщикам оформлять
кредит в той валюте, в которой формируется их доход, так как колебания курсов
валют на длительный срок прогнозировать чрезвычайно трудно».
Однако разница в процентных ставках ипотечных кредитов в долларах и кредитов
в рублях нивелировала резкое укрепление валюты (платеж займа в валюте был меньше
по курсу к рублю на момент получения), поэтому ежемесячные выплаты по долларовому
займу возросли не так резко по сравнению с рублевым. А вот остаток задолженности
по иностранному кредиту увеличился более заметно. По всем валютным кредитам долг
превысил начальную сумму займа, несмотря на уже произведенные ежемесячные платежи.
Остаток кредита на заемщика влияет в части увеличения расходов на ипотечное страхование,
но критичного влияния на бюджет заемщика это не окажет.
Для того чтобы рассчитать, будет ли реструктуризация со сменой валюты выгодна
заемщику, следует рассчитать размер ежемесячного платежа по новому кредиту и сравнить
его с текущим. Например, если остаток задолженности по кредиту составлял 0000,
кредит был выдан под 12% годовых на 20 лет, то аннуитетный платеж в этом случае
составляет 00. При конвертации кредита по курсу 36 рублей за размер суммы
кредита составит 3600000 рублей. Если, предположим, новая ставка по новому рублевому
кредиту будет равняться 16% годовых, то при сроке кредита в 20 лет аннуитетный
платеж составит 50000 рублей. А теперь сравним, сколько в долларах по курсу 33
рубля за составляет новый платеж, - 90. Разница - 0, или 10500 рублей.
Плюс издержки по перерегистрации закладной и комиссии за конвертацию.
Итак, рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый
заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30%
по сравнению с начальным рублевым займом. Следовательно, рефинансирование валютной
ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Но даже если
заемщик решился отойти от долларового кредита, то, учитывая умеренно-пессимистический
прогноз ослабления рубля, сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет
по отношению к евро, а также несколько снизится по отношению к рублю. Ожидать
такого момента можно в течение 2009 года, однако ускорение девальвации рубля может
свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю.
Последние новости:
