На прошлой неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого
строительства», который дополняет действующий с 2005 года закон о долевом участии
в строительстве (ФЗ-214). Законопроектом, в частности, предлагается штрафовать
продавцов и покупателей жилья при заключении сделок в обход ФЗ-214. В долгосрочной
перспективе такая мера, безусловно, нужна, но в ближайшие месяцы эффект во многом
будет зависеть от того, насколько тщательно местные власти станут контролировать
ее исполнение.
Закон о долевом участии в строительстве уже несколько лет является предметом
многочисленных дискуссий на рынке недвижимости. В первую очередь потому, что законом
был введен ряд ограничений на действия девелоперов при сделках купли-продажи квартир
в новостройках. Например, запрещается привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии
до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на строительство и не опубликует
проектную декларацию. В законе также отмечено, что застройщик обязан передать
покупателю квартиру не позднее срока, указанного в договоре, в противном случае
следует штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе
в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств.
Разумеется, эти нормы не нравились застройщикам, которые до этого вообще
имели возможность заниматься продажей квартир на ранних стадиях, а разрешение
на строительство получать уже незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. Не хотелось
девелоперам брать на себя и обязательства по выполнению сроков – ведь в большинстве
случаев планы ввода домов сдвигаются на один-два, а то и на все четыре квартала.
И не всегда в этом вина самих девелоперов – зачастую отсрочки были связаны с бюрократическими
проволочками при сдаче объекта Госкомиссии.
В результате, как показывают маркетинговые исследования в Москве и ряде других
городов России в согласии с законом ФЗ-214 продавалось не больше 10%-20% квартир.
В условиях превышения спроса над предложением, которые сохранялись практически
все время до осени 2008 года, большинству покупателей приходилось мириться с условиями
девелоперов и приобретать жилье по альтернативным схемам с серьезным риском для
себя. С осени 2008 года, когда спрос на недвижимость резко упал, ситуация стала
меняться. Одним из шагов, которые начали предпринимать девелоперы, чтоб привлечь
покупателей в условиях растущей конкуренции, стал постепенный переход на заключение
договоров по ФЗ-214. Однако до 100%-ного перехода пока еще далеко.
Сложившаяся ситуация вынуждает и чиновников сказать свое веское слово. В
нынешних условиях не исключено появление новой волны митингов обманутых соинвесторов
строительства жилья. И федеральным властям предстоит, как минимум дать понять,
что они в курсе проблемы и занимаются ее решением. Пожалуй, едва ли не лучшим
ответом, не требующим серьезных финансовых вливаний, станет утверждение дополнений
к 214-ФЗ.
Основная задача законопроекта – сделать так, чтобы все договоры заключались
именно по ФЗ-214, а не в обход его. Стимулом для застройщиков должно стать освобождение
уплаты от НДС, которым сейчас облагается каждый договор участия в долевом строительстве.
Соответствующие поправки должны быть внесены в Налоговый кодекс.
Законодатели намерены пустить в ход не только пряник, но и кнут. Теперь при
сделках купли-продажи жилья в обход ФЗ-214 и продавец и покупатель могут быть
оштрафованы. В Кодекс об административных правонарушениях предлагается внести
поправки, устанавливающие штрафы в размере 20-50 тыс. рублей с физических лиц
и 0,5-1 млн рублей – с юридических.
Предлагаемые меры борьбы – достаточно жестки и пока не ясно, хватит ли у
законодателей политической воли довести до конца принятие законопроекта. Ведь
суммы штрафов ощутимы и для граждан и для коммерческих структур. Поэтому не исключено,
что под давлением строительного лобби депутаты могут затянуть с утверждением документа.
Другая опасность – если даже законопроект примут, не получится ли так, что
его строгость будет компенсирована необязательностью исполнения? И не станут ли
новые правила для местных властей инструментом, позволяющим оказывать давление
на непонравившихся девелоперов и закрывать глаза на нарушения остальных?
От этого во многом будет зависеть эффект, который даст или не даст действие
нового закона. С одной стороны, дополнительные ограничения приведут к заморозке
некоторых проектов и соответственно, снижению объема предложений на первичном
рынке. В условиях ажиотажного спроса следствием стал бы рост цен. Но в нынешних
условиях, когда спрос и активность на рынке низки, можно говорить скорее не о
новом витке роста цен, а о замедлении их падения. В какой степени это будет происходить
– покажет время.
Источник: Аналитический центр IRN.RU
Последние новости: