Дома имеют разный срок жизни. Постепенно они стареют и становятся небезопасными для проживания. По последним данным в России 92 млн кв. м жилья отнесены к категории ветхого. Но даже сравнительно молодое строение может оказаться проблемным, если по каким-то причинам резко ухудшилось его техническое состояние: пошли трещины по стенам, деформировался фундамент, перекосились двери. Если в здании или помещении обнаружены подобные признаки аварийности, то людей из него необходимо отселить.
Порядок признания дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, а также другие вопросы ветхого и аварийного жилья регулирует специальное Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. (далее — Положение). Поговорим о том, что предусматривает данный документ.
Где жить можно
Положение определяет требования, которым должно отвечать помещение, предназначенное для проживания. В большинстве своем это технические характеристики, не очень понятные неспециалисту, поэтому приведем лишь некоторые из них.
Прежде всего, жилые помещения должны располагаться в домах, находящихся в зоне жилой застройки, определенной схемой функционального зонирования. Следующее обязательное условие — обеспечение инженерными системами: электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, отоплением, вентиляцией, а в газифицированных районах — газоснабжением. Однако в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- или двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы должны отвечать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Кроме того, установлены температурно-влажностные нормативы, согласно которым допустимая относительная влажность в межквартирных коридорах и квартирах — не более 60%, а температура воздуха в отапливаемых помещениях — не менее 18 °С.
Помещения, предназначенные для жилья, а также входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, должны быть защищены от поступления талой, дождевой или грунтовой воды, а также от возможных бытовых утечек из инженерных систем.
Не допускается размещение над комнатами уборных, ванных (душевых) и кухни. Комнаты и кухня должны иметь непосредственное естественное освещение. Для вспомогательных помещений, используемых гражданами для удовлетворения бытовых и иных нужд, а также для общих помещений многоквартирного дома (коридоры, вестибюли, холлы) это требование не обязательно. Квартиру нельзя располагать в подвальном и цокольном этажах, недопустимо, чтобы пол в жилом помещении на первом этаже был ниже планировочной отметки земли.
Положение регулирует даже уклон и ширину лестничных маршей и пандусов, высоту ступеней, ширину лестничных площадок, высоту проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов.
Есть требования и к обеспечению жильцов лифтами. Они в обязательном порядке должны присутствовать в многоквартирных домах выше пяти этажей (не считая мансардного).
Помимо этого в Положении предусмотрены определенные требования, касающиеся предельно допустимой концентрации вредных веществ в воздухе, высоты потолка, уровня звукового давления и т. д.
Где жить нельзя
Жилое помещение признается непригодным для проживания, если оно расположено в опасных местах, таких, как зоны оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно заливаются паводковыми водами, и уберечь их от подтопления нельзя никакими инженерными мероприятиями. Если многоквартирный дом находится в такой зоне, то он считается аварийным и подлежащим сносу.
К категории аварийных относят также дом, имеющий деформацию фундамента, стен, несущих конструкций, что свидетельствует об исчерпании несущей способности здания и опасности обрушения.
Третья группа причин, по которым многоквартирный дом власти обязаны признать аварийным, — это ущерб, нанесенный строению пожаром, аварией, взрывом, землетрясением, неравномерной просадкой грунта и другими явлениями. Правда, при условии, что проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически невыгодно. Такие здания подлежат сносу.
Фактором, мешающим нормальной жизни, является шум, например, от расположенной рядом с домом дороги. В Положении указано, какие дома и помещения вблизи оживленных магистралей могут считаться непригодными для проживания. Например, комнаты, окна которых выходят на дорогу, при уровне шума выше предельно допустимого (в дневное время 55 дБ, в ночное — 45дБ), если с помощью инженерных и проектных решений его невозможно снизить до нормативных показателей.
Положение признает недопустимым проживание в помещениях, над и/или рядом с которыми расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.
Как уже было отмечено, отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме не может служить причиной признания объекта непригодным для проживания.
В хорошо известных нам пятиэтажках допустимо отсутствие лифта и мусоропровода, если дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.
Если исследование показывает ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных частей и это снижает его надежность, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, то дом непригоден для проживания.
Сама окружающая среда может послужить фактором, делающим жизнь людей в данном месте небезопасной. Например, в случаях, когда воздух по каким-то причинам становится насыщен потенциально опасными для человека химическими и биологическими веществами или резко повышается уровень радиационного фона, появляются источники шума, вибрации, электромагнитных полей, и при этом микроклимат жилого помещения меняется так, что нельзя обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.
Каков порядок?
Судьбу жилого помещения или всего дома решает межведомственная комиссия (МВК). Ее создает федеральный орган исполнительной власти, если жилищный фонд находится в собственности Российской Федерации, или орган исполнительной власти субъекта РФ, если помещение относится к жилищному фонду субъекта РФ. Такие же полномочия есть и у органа местного самоуправления, если речь идет о собственности муниципалитета.
Комиссию создают на основании заявления владельца или нанимателя помещения либо органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции. Данная комиссия проводит оценку соответствия здания требованиям, установленным Положением, и признает помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим сносу.
Для рассмотрения этого вопроса заявителю необходимо представить в МВК ряд документов, в том числе нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, его план и технический паспорт, а в случае с многоквартирным домом еще и заключение специализированной организации, проводящей его обследование на предмет аварийности.
МВК рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней с момента регистрации и выносит решение. Заключение не всегда имеет категоричный характер — признать или не признать дом аварийным. Иногда комиссия может принять постановление о дополнительном обследовании и, например, рекомендовать проведение капитального ремонта или реконструкции здания (помещения) с целью восстановления утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения до уровня установленных требований. А после этого продолжить процедуру оценки.
Решение принимают большинством голосов членов комиссии. На основании полученного заключения федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным или о признании необходимости проведения ремонтно-строительных работ.
Если многоквартирный дом признают аварийным и подлежащим сносу, то договоры найма и аренды расторгают. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты в судебном порядке по требованию любой из сторон.
Источник: «Недвижимость & Цены»
