Что учитывает покупатель при выборе квартиры? Площадь, год постройки дома, удобство расположения… А еще одним из значимых вопросов является необходимость делать ремонт. Первичное жилье стоит дороже, но редко требует большой переделки. Вторичное – дешевле, но здесь часто нужно крупное «благоустройство» после покупки. Как оценить предстоящие затраты на ремонт и его масштабы?
Дом и всё, что в нём
Обычно говорят: «чем старше квартира, тем большего ремонта она требует». Это не всегда так. Многое определяется тем, как содержали жилье предыдущие хозяева. Квартира 10-летней давности может быть в худшем состоянии, чем жилплощадь в доме, построенном полвека назад. А лучший способ объективно оценить предстоящий ремонт – это пройти по квартире и посмотреть, какие ее составляющие требуют замены.
При покупке вторичной квартиры самыми «проблемными» обычно считаются следующие мероприятия:
- замена окон
- замена полов
- замена электропроводки
- замена батарей
- ремонт ванной и туалета
Прежде всего оцените, нужно ли устанавливать новые окна. Нет ничего хуже жизни в комнате, где дует, как в аэродинамической трубе. Затем определите, можете ли вы себе позволить такие затраты в ближайшее время. С одной стороны, пластиковые окна стоят не так уж дорого. С другой – если устанавливать их сразу в двух-трех помещениях, финансовые затраты вырастают пропорционально.
Имейте в виду, что после установки пластиковых окон влажность в помещении падает. В связи с этим владельцы жилья нередко выбирают окна из дерева – традиционные или изготовленные по технологии «стеклопакет». Они более экологичны, чем пластиковые, но несколько хуже удерживают тепло. Что же касается тонкостей выбора, о них мы сейчас говорить не будем – лучше обратиться на специализированные сайты.
Практически в каждой вторичной квартире приходится менять сантехнику. Большая часть покупателей делает это сразу же, а остальные – в течение первых двух лет после приобретения жилья. Но, вопреки устойчивым мнениям, это не самое страшное в ремонте. Если нужна только замена ванны\раковины\унитаза, это легко пережить. А вот если вы хотите кардинально преобразить интерьер туалета и ванной… Тогда вам понадобятся три вещи: значительная сумма денег, хорошие мастера-отделочники и изрядное количество терпения.
Деревянные полы – это особенность домов, построенных в 1950-1960-х годах. Доски скрипят, облезают, а иногда и гниют. За несколько десятков лет под ними скапливается изрядное количество мусора, мертвых насекомых и еще более непривлекательных объектов. При вскрытии таких полов отделочники порой находят даже трупики крыс! Чтобы в такой среде не размножались микробы, покупатели жилья часто решают заменить отслужившие доски на практичный цемент. При этом на место досок и мусора заливается стяжка – цементный раствор. При желании можно установить даже систему «теплый пол».
Если вы хотите заменить деревянные полы цементными, заранее прикиньте, выдержит ли несущая плита пола такое количество раствора. Учитывайте сложность работ. Стяжка – вещь не слишком дорогая, но трудоемкая. Размешиванием и заливкой цементного раствора обычно занимаются физически сильные мужчины. Если такой «роскоши» вы себе позволить не можете, лучше выбрать альтернативный вариант. Схемы вроде «мы положим на доски ДСП и покроем его сверху линолеумом» хватает на год-два, но в целом это то же самое, что клеить новые красивые обои поверх двух слоев старых.
Еще одна особенность «сталинок», «хрущевок» и «брежневок» – состояние электропроводки. Очень часто в старых домах она приходит в негодность. Последствия могут быть самыми разными – от астрономических счетов до коротких замыканий. Но, если вы не электрик и не имеете специальных знаний и навыков, менять сети самостоятельно не стоит. Даже если вам кажется, что просверлить стену и найти канал, по которому идут провода – это не сложно. Трудности возникают в момент определения, как нужно «развести» электропитание по квартире. Иными словами, самая дорогая часть работы при замене проводки – это расчет цепи. А его может сделать только электрик.
Самая интересная часть ремонта – это замена радиаторов отопления. Обычно к ней прибегают в двух случаях: если батареи греют слабо… или, наоборот, слишком сильно. Есть также и эстетические аргументы: чугунный отопительный прибор, которому больше 30 лет, в стильном, со вкусом оформленном интерьере обычно выглядит несколько странно. Поэтому их часто меняют на плоские современные радиаторы из более легкого металла. Но и здесь есть маленький подвох. В больших помещениях, где гуляют сквозняки (например, из неплотно заделанных окон), с биметаллической батареей может стать холоднее, чем с чугунной.
Если во вторичном жилье есть газовая колонка, ее состояние также нужно оценить. Старые водонагреватели, установленные при постройке квартиры, не могут работать вечно. Скорее всего, такую колонку придется менять. А это потребует выбора нового водонагревателя, подведения труб и вызова монтажников из организации, поставляющей газ. С другой стороны, в итоге вы получите горячую воду, поступающую в ваше распоряжение «круглосуточно и без выходных».
Цена красивого интерьера
«Сколько стоит дом построить» – вопрос иногда менее актуальный, чем «Сколько стоит его отремонтировать?» Самые дорогие статьи ремонта – это замена электропроводки, ремонт санузла, чуть дешевле стоит заливка полов и установка окон. Неоднозначно оценивается замена радиаторов отопления. Самостоятельно врезать новую батарею в отопительную систему вам никто не даст – прежде всего это опасно и довольно сложно (нужен сварочный аппарат и умение с ним обращаться). Для того, чтобы это сделать, нужно отключать воду в стояке и вызывать слесаря из управляющей домом компании. Стоимость его услуг определить сложно. Чаще всего она зависит от официальных расценок на эти действия, установленных управляющей компанией. Но если договориться со слесарем «в частном порядке», можно сэкономить до 50% от стоимости работ. Другой вопрос, какую гарантию на них вы при этом получите.
Учитывайте неочевидные расходы. Их доля при ремонте велика. Гофры, трубы, флянчики, переходники и прочая мелочь может увеличить смету расходов на 20-30%. Особенно если нужны какие-то то строго определенные вещи. К примеру, для замены электропитания можно взять алюминиевые провода, а можно – более надежные медные. Но стоить последние будут дороже, а покупать их нужно много - около ста метров.
Стоимость вышеописанных работ обычно составляет около 10% от стоимости квартиры. Так, замена полов и ремонт санузла зависят от площади помещений, а прокладка электропроводки – от того, насколько сложную схему вы хотите (нужна ли вам блок автоматических предохранителей, отдельная ветка питания на кухню, ванную и туалет, на жилые комнаты и т.п.)
Подводя итог, можно сказать следующее. Если вам очень понравилась конкретная вторичная квартира, и вы чувствуете в себе силы и желание заниматься всем вышеописанным – выбирайте ее. Но если вы хотите изначально жить в благоустроенном жилье, требующем минимум забот и вложений после покупки – лучше сразу же искать «первичку».
