Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то очень многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной… Только деньги, необходимые для обмена, есть далеко не у всех. Но на помощь приходят банки: сегодня они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.
Кому это нужно?
В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Люди начинают все четче осознавать, что жить в комфортных условиях необходимо здесь и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Отдать доплату сразу могут относительно немногие наши сограждане, а вот число тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, значительно больше.
Развитию новой услуги помог в последнее время и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: цель все время отодвигается. А ипотечный кредит — это раз и навсегда зафиксированная сумма, которая увеличиваться не будет. Кроме того, многие ипотечные программы построены так, что сначала клиент приобретает себе новую квартиру, а потом (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это время цены успевают изрядно подрасти, и покупатель получает неожиданный, но очень приятный бонус.
Три пути
Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или очень мало. Если доход семьи недостаточно высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность — продать свою существующую квартиру и использовать вырученные деньги как первый взнос за новую. Технология сделки мало отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Работа идет в трех направлениях: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь хотя бы минимум собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в собственность и т. п. В целом эти траты составляют примерно 3–4 % от суммы кредита.
Второй вариант заметно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход достаточно высокий и есть накопления для первого взноса, можно просто купить квартиру с ипотекой (строго говоря, сегодня банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Затем человек спокойно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только потом продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что серьезно повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть.
Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. Согласно банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально можно получить 50 тыс. Но это максимум, а реально рассчитывать следует на сумму до 40 тыс.
Есть и третий вариант: программы «На улучшение жилищных условий», «Новые метры» и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90–95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) продать старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а также тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором — устанавливают повышенный процент (средний по рынку — 12 % в долларах и 13 % в рублях), который снижают примерно до 10 % после продажи старой квартиры.
Вопрос времени
Сделка, в которой участвуют несколько сторон, всегда технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно одновременно продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы построить одновременно всех участников цепочки, согласовать время, место сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна сторона — банк, предъявляющий свои требования.
Все это так, но, как уверяют риелторы, организовать подобную сделку не сложнее, чем просто альтернативу. Более того, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может возникнуть только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Каждый банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации пока крайне редки.
Мнение банков
В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, иметь юридические дефекты, дом не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.
Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны получить долю и в новой квартире, а это, как правило, очень не нравится банкам. Дело в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно.
Источник: Недвижимость & цены
