С 1 апреля правила, регулирующие долевое строительство, изменились. Именно в этот день вступил в силу Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ, специально посвященный данному виду строительства. Закон детально регламентирует порядок привлечения средств, строительства объекта и передачи готового объекта. Остановимся на наиболее важных нововведениях, которые нужно знать и застройщикам, и лицам, инвестирующим свои средства.
Признаки застройщика
Застройщиком, согласно Федеральному закону от 30.12.04 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Но для обретения статуса застройщика претендент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок. Кроме того, ему нужно получить разрешение на строительство на этом участке. Наконец, прежде чем заключить договоры с дольщиками, застройщик должен опубликовать и (или) разместить в интернете проектную декларацию (ст. 19 закона № 214-ФЗ). Причем до совершения этих действий застройщик не вправе рекламировать строительство объекта недвижимости (статья 22 закона № 214-ФЗ).
Если же застройщик заключил договоры до того, как выполнил все необходимые условия, то физическое лицо - инвестор может потребовать немедленно возвратить переданные по договору деньги. Кроме того, с поторопившегося застройщика можно взыскать проценты за пользование деньгами (по ст. 395 ГК РФ) в двойном размере. Но и это еще не все: сверх суммы процентов пострадавший вправе потребовать и возмещения убытков.
Для инвесторов - юридических лиц в данном случае действуют общие правила взыскания убытков. То есть убытки взыскиваются в части, не покрытой процентами, начисленными за пользование деньгами (п. 2 ст. 395 ГК РФ).
Не останется в стороне и государство. Помимо обязанности компенсировать потери инвестора недобросовестного застройщика ждет штраф по пункту 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Сумма штрафа для организаций составит от 400 до 500 тыс. рублей, а для должностных лиц и предпринимателей - от 15 до 20 тыс. рублей.
Правильный договор
Устанавливает закон № 214-ФЗ и обязательные требования к договору об участии в долевом строительстве. Теперь такой договор требует обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). Это значит, что застройщик вправе получить от дольщика деньги только после проведения госрегистрации. Ведь до этого договор считается незаключенным.
Кроме того, закон № 214-ФЗ требует, чтобы в договоре обязательно присутствовали следующие условия: объект долевого строительства (в соответствии с проектной документацией), срок передачи объекта застройщиком дольщику и гарантийный срок на объект долевого строительства. Также надо определить цену договора, срок и порядок ее уплаты. Без этих условий договор считается незаключенным. В то же время, если стороны все же оформили договор, в котором недостает обязательных признаков, и успели выполнить свои обязательства по нему, то признать договор незаключенным нельзя. Такова позиция Президиума ВАС РФ (п. 5 информационного письма от 24.01.2000 № 51).
Подлежит госрегистрации и уступка прав требований к застройщику (ст. 17 закона № 214-ФЗ). При этом уступка разрешена с момента регистрации договора долевого строительства и до момента передачи дольщику построенного объекта. Разрешает закон переуступить права по договору как после полной оплаты, так и до этого. В последнем случае на нового участника долевого строительства одновременно переводится долг прежнего дольщика.
Результат гарантирован
Деньги, которые вкладываются в строительство, как правило, далеко не маленькие. Поэтому для большего спокойствия вкладчиков новый закон предусмотрел гарантии. Во-первых, за застройщиками будет присматривать специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Он может получать от застройщика отчетность и контролировать целевое использование средств. Если застройщик не предоставит контролерам необходимые сведения, его ждет штраф по уже упоминавшейся статье 14.28 КоАП РФ. Правда, размер санкции здесь несколько ниже, чем при нарушении правил привлечения денег от дольщиков. Для должностных лиц и предпринимателей он составляет от 10 до 15 тыс. рублей, а для организаций - от 100 до 200 тыс. рублей.
Во-вторых, закон установил гарантийный срок на объект долевого строительства. Он должен быть не менее пяти лет. Кроме того, с момента регистрации договора об участии в долевом строительстве земельный участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге у дольщика. В залоге у дольщиков будет находиться и объект незавершенного строительства. Такое право возникает с момента государственной регистрации незавершенки.
Наконец, за нарушение сроков строительства застройщик должен выплатить неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Пени будут начисляться от общей цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).
Помимо этого закон № 214-ФЗ разрешает дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора. В частности, такое возможно, если застройщик задерживает передачу объекта, строительство прекращено, внесены существенные изменения в проектную документацию и т. п. (ст. 9 закона № 214-ФЗ). В этих случаях застройщик должен возвратить дольщику сумму, вложенную им в строительство, а также проценты в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Кроме того, дольщик может взыскать с застройщика убытки.
Есть гарантии и для застройщика. Так, если дольщик нарушит срок внесения взноса, он обязан заплатить застройщику пени. Здесь процентная ставка равна одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Причем изменить размер ответственности стороны не могут.
Т.П. Васильева, адвокат, член экспертного совета АКГ "Интерэкспертиза"
Газета «Учет, налоги, право»
