Согласно Конституции РФ каждый имеет право на жилище, и никто не может быть лишен крова по чьему бы то ни было произволению! Квартира стоит в ряду тех ценностей, которые граждане особенно боятся потерять. Но, к сожалению, подобное все-таки происходит. Рассмотрим такие случаи.
По собственному желанию
Сначала расскажем о наиболее распространенной ситуации, когда люди расстаются с жильем. В соответствии с Гражданским кодексом РФ право собственности прекращается при отчуждении гражданином своего имущества в пользу других лиц. Если человек владеет квартирой на праве собственности, то в любое время он может ее продать, подарить или совершить другие сделки с этим помещением. Таков закон: хозяин владеет собственностью, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению. Иные права у нанимателя. Квартиру, в которой гражданин проживает по договору социального найма, нельзя ни подарить, ни продать — ее позволительно обменять.
Принудительно
Наниматель может потерять квартиру, если наймодатель расторгнет договор социального найма. Согласно Жилищному кодексу РФ это происходит в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение или за коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем либо другими гражданами, за действия которых этот человек (эти люди) отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание данных лиц в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, их выселяют в судебном порядке с предоставлением им другого жилья по договору социального найма. Размер нового помещения соответствует стандартам, которые установлены для граждан, вселяющихся в общежитие. И не более того! В остальных случаях людей могут выселить без предоставления им другого жилья.
Что касается собственников квартир, то лишить их недвижимого имущества за неуплату коммунальных услуг нельзя! Но в соответствии со ст. 293 Гражданского кодекса РФ если собственник жилого помещения использует оное не по назначению, систематически попирает права и игнорирует интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его порчу, то ему выносят предупреждение о необходимости устранить нарушения. А при очевидных повреждениях квартиры такому гражданину могут вменить в обязанность отремонтировать помещение и установить соразмерный срок для приведения жилья в порядок. Но, если собственник не реагирует на предупреждения и продолжает действовать в том же духе, орган местного самоуправления подаст судебный иск, и суд полномочен принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные деньги отдают собственнику, вычитая из этой суммы те средства, что израсходованы на судебные издержки.
Потерять квартиру собственник может также в соответствии со ст. 235 ГК РФ. Закон допускает принудительное изъятие помещения при обращении взыскания на имущество владельца по его обязательствам. Так, если жилье находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит, а собственник не вносит надлежащим образом платежи, предусмотренные договором, то в соответствии с Законом об ипотеке банк вправе взыскать долг. Причем взыскание обращается на заложенное имущество. Квартиру продают по рыночным ценам или на торгах (в случае вынесения соответствующего судебного решения). Вырученные от продажи средства идут на возврат кредита за вычетом суммы первоначального взноса и выплаченной доли.
Собственник расстается с недвижимым имуществом — квартирой, домом, гаражом — при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если изъятие невозможно без прекращения права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на данном земельном участке, то собственнику полагается выдать сумму, равную выкупной цене или выручке от продажи такого имущества с публичных торгов. При этом органы государственной власти или местного самоуправления должны доказать в суде, что изъятие земли без прекращения права собственности на недвижимое имущество осуществить невозможно.
Несчастный случай
Как следует из ГК РФ, право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Есть в Жилищном кодексе РФ разъяснение и в отношении нанимателя жилья. Законом предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) данного помещения.
Прекращение права пользования жильем
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этой жилплощадью на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Но если собственник решил продать квартиру, то члены его семьи теряют право пользования жилой площадью. Так, в соответствии с ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В отличие от членов семьи собственника те, кто составляют семью нанимателя, имеют равные с последним права и обязанности, и если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой человек самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Сделка признана недействительной
Наибольшие опасения возникают у тех, кто приобрел квартиру недавно. Они боятся потерять купленное жилое помещение, если сделку признают недействительной. По закону такая сделка предполагает двухстороннюю реституцию, то есть возвращение всех в исходное состояние. Причем каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности вернуть это в натуре — возместить стоимость имущества в деньгах. Недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий — она недействительна с момента ее совершения.
Возможность истребовать имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным был приобретатель. В соответствии с ГК РФ добросовестным приобретателем признают лицо, которое возмездно приобрело имущество у того, кто не имел на тот момент права его отчуждать, чего приобретатель не знал и не мог знать. В противном случае лицо считается недобросовестным приобретателем, и рассчитывать на снисхождение судей ему не стоит: квартиру отберут.
Недвижимое имущество считают принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации. После этого акта вернуть имущество бывший собственник вправе лишь в некоторых случаях, а именно тогда, когда оно было утеряно самим собственником или лицом, которому он передал имущество во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В таких ситуациях можно также применять положения ГК РФ о двойной реституции.
Недобросовестному приобретателю рассчитывать не на что. Отобрать имущество и поступить на основании общих правил о последствиях недействительной сделки судьи могут в любом случае.
Что делать добросовестному приобретателю, у которого истребуют квартиру? Он имеет право на возмещение затрат на имущество, а также на возврат суммы, потраченной им на улучшение жилья, если такие усовершенствования могут быть «отделены» от помещения без повреждения имущества. Кроме того, добросовестный приобретатель вправе потребовать возмещения понесенных им затрат, например стоимости ремонта. Причем величина такого возмещения не должна превышать стоимости самого недвижимого имущества. Помимо прочего, добросовестный приобретатель может требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества у продавца, не имеющего права распоряжаться данным имуществом.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 31.1. Согласно ей собственник жилого помещения, который не может истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию из средств федеральной казны. Такую компенсацию выплачивают в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления данного документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подаст исковое заявление о его истребовании у приобретателя и суд вынесет решение в его пользу, но решение не исполнится, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации зависит от суммы, составляющей реальный ущерб, однако он не может превышать 1 млн руб.
Источник: Недвижимость & цены
