Все большее количество россиян в состоянии взять кредит на покупку жилья, но так ли это хорошо? Попытаемся проанализировать негативные последствия ипотечной доступности.
По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, ипотечные кредиты в России выдают 350 банков. По сравнению с началом 2005 года количество кредиторов увеличилось на 40%. В первой половине этого года в России было выдано почти 80 тыс. ипотечных займов, из них на долю столицы приходится 30%.
Однако пока только 8—15% (по разным оценкам) сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки. За кредитом не приходят 40—70% заемщиков, чьи заявки были одобрены. Причины — отсутствие подходящих объектов и рост цен. Весной они стабильно росли на 8—10% ежемесячно, и только летом рост замедлился до 4—5%.
Последние месяцы конкуренция на рынке ипотеки обострилась. Новые предложения для заемщиков появляются на рынке чаще, чем меняется погода. С начала прошлого года ставки по рублевым кредитам снизились на 1,94% для заемщиков, чей доход можно подтвердить официальными справками, и на 1,3% — для неподтвержденных доходов. По валютным кредитам аналогичные показатели составили 1,53 и 1,85% соответственно. Средние ставки на рынке для заемщиков с «серыми» доходами (таких большинство) — 11% в валюте и 13% в рублях. Обострение конкурентной борьбы вынуждает банки прилагать все больше усилий для привлечения клиентов.
Модные тенденции
Наиболее популярное нововведение последних месяцев — ипотека без первоначального взноса.
Учитывая рост цен на недвижимость, банки зачастую ничем не рискуют, отменяя или снижая первоначальный взнос. Ведь всего за два месяца квартира в состоянии подорожать на 10—20%, то есть на размер обычного первоначального взноса. Если заемщик вдруг перестает обслуживать долг, банк без проблем сможет продать квартиру. Клиент внакладе тоже не останется. После расчетов с кредитором заемщик имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его финансовые вложения в данную квартиру. Впрочем, большинство ипотечных клиентов расплачиваются в срок. За последние три года процент невозвратов по ипотечным кредитам составил менее 1% — это намного меньше, чем по другим видам банковских ссуд.
Другое любопытное предложение — отсрочка погашения первоначального взноса. Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру, а уже потом заниматься продажей старой.
Еще одна «модная» тенденция — перекредитование заемщиков. Они берут ссуды в одном банке для досрочного погашения задолженности в другой кредитной организации.
Кроме того, все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. Почти в два раза увеличилось количество финансовых институтов, кредитующих покупку загородных домов. Примерно так же выросло количество кредиторов, предлагающих ломбардные программы под залог имеющейся недвижимости.
Опасные связи
Однако доступность ипотеки приводит и к негативным факторам. Основная опасность — значительное увеличение спроса на недвижимость. Ведь адекватного увеличения предложения не происходит. Впрочем, в Московской гильдии риэлторов долю ипотечных сделок на рынке недвижимости считают небольшой — 5—8%. Как уверяет президент ассоциации, «это слишком незначительно, чтобы оказывать влияние на рост стоимости жилья». Однако другие эксперты отмечают: достаточно сложно определить ту «критическую массу» ипотечных сделок, по достижении которой ипотека становится катализатором роста цен. Подобных исследований нет, и на этот счет можно только строить догадки. Скорее всего это произойдет, когда на любую квартиру на равных правах смогут претендовать как обычные покупатели, так и ипотечные заемщики. На вторичном рынке жилья такая ситуация уже фактически сформировалась. Банки по-прежнему не кредитуют дома, предназначенные на снос и с деревянными перекрытиями, однако других серьезных ограничений нет. Даже квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (их продавцы должны платить налог, поэтому хотят указывать в договоре фиктивную стоимость квартиры, на что многие банки раньше не соглашались), уже доступны для ипотечных заемщиков. С новостройками сложнее: лишь немногие банки рискуют выдавать ссуды на покупку жилья, которого еще не существует.
Банковская «гонка» за клиентами постепенно изменит расстановку сил на рынке. Если два года назад безусловным лидером по объемам ипотечного кредитования был Сбербанк России — ему принадлежало более 70% рынка, то сегодня, несмотря на рост объемов, доля «Сбера» постепенно снижается. Недавно вышедшие на рынок банки активно отщипывают кусок общего пирога, предлагая минимум требований и ограничений как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам недвижимости.
Помимо либерализации условий кредитования перестановке сил может поспособствовать активизация ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков. Сегодня кредит на покупку, скажем, автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы. Можно предположить, такая же тенденция будет наблюдаться и на рынке ипотечного кредитования: аналогами автосалонов будут выступать ипотечные брокеры и риэлторы.
Массовый развод.
Будущее ипотеки не столь радужно: на последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) высказывались опасения, что выдача жилищных кредитов может вообще прекратиться.
Одна из причин — поправки в Жилищный и Гражданский кодексы, принятые Госдумой в первом чтении 28 июля. Предлагается запретить отчуждать жилое помещение, если в нем проживают бывшие члены семьи собственника. До тех пор, пока перед ними хозяин жилья не выполнит имеющихся обязательств, возникших либо по решению суда, либо в соответствии с законом. Проблема в том, что к этой формулировке нет никаких уточнений. В соответствии с каким законом возникают обязательства? Это можно трактовать по-разному. Например, прописка определяет законное право человека на проживание по конкретному адресу. И это может стать поводом для обременения собственника жилплощади обязательствами перед всеми, кто прописан в его квартире. При таком толковании невозможно будет изъять квартиру у неплательщика, если там прописана его бывшая жена, так как сначала он должен обеспечить ее другим жильем или дать на него деньги. Это сводит на нет преимущества закона об ипотеке, который дает право банку в случае дефолта заемщика продать заложенную квартиру (вне зависимости от того, кто там прописан) и погасить ссуду. Если же кредитору придется дожидаться, пока неплательщик выполнит все свои обязательства, это может длиться до бесконечности и о долге можно будет просто «забыть».
Участники заседания сошлись на том, что данные поправки ни в коем случае не должны пройти. Если же они вступят в силу, как предполагает председатель ипотечного комитета АРБ, президент ипотечные заемщики начнут в массовом порядке разводиться. Люди намеренно будут «рушить» семьи, чтобы не платить по кредиту. В результате банки либо вообще перестанут выдавать ипотечные ссуды, либо вынуждены будут поднять ставки для покрытия возросших рисков.
Угрожает развитию рынка и неясность с налогообложением операций по продаже ипотечных закладных, что помогает привлечь дополнительные ресурсы для выдачи новых ссуд. Сейчас все средства, полученные банком от продажи закладной, считаются доходом и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%. Уплата же налогов делает бессмысленной с финансовой точки зрения саму операцию по оформлению закладной и соответственно ее продажу.
И хотя пока ни у одного банка не возникало неприятностей с фискалами по данному поводу, если возникнет хоть один такой прецедент, выдача кредитов на покупку жилья может прекратиться. Или же они подорожают настолько, что их никто не будет брать. Банкиры предлагают внести поправки в Налоговый кодекс, которые бы разрешили эту проблему и освободили кредиторов от уплаты налога на прибыль со всей стоимости проданной закладной.
Источник: Финанс
