Земля как объект недвижимости

Несмотря на многолетние старания советской власти истребить всех землевладельцев и даже само понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему хотят быть хозяевами своей земли, обрабатывать ее и строить на ней дома. И государство наконец пошло им в этом навстречу, обеспечив не только гипотетическое право на землю, но и возможность получить ее в натуре и распоряжаться по своему усмотрению. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека - первые шаги к созданию цивилизованного земельного рынка.

Мера стоимости

Согласно Земельному кодексу РФ за использование земли необходимо вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.

Начиная с 1 ноября 2007 г. землевладельцы впервые будут платить налог на свое имущество по новым правилам. Ставки устанавливает муниципалитет, но они не могут быть выше 0,3% от кадастровой стоимости.

Вообще-то земельный налог платился и раньше, только те граждане, у которых земля была в собственности, платили его по квитанциям из налоговой, а те, у которых земельные участки были в составе садовых товариществ и кооперативов, платили его опосредованно (через председателя кооператива). Теперь же, по новым правилам, земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. Определен верхний потолок: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, - не более 0,3% от кадастровой стоимости участка, по остальным - не более 1,5%. (Земельный кадастр - это установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель: техническое, экономическое и правовое описания.)

Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка.

А если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:
- совершения сделки с единым объектом недвижимости;
- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- определения начальной цены земельного участка на торгах;
- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- получения кредита под залог объектов недвижимости;
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
- разработки и осуществления инвестиционных проектов;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- площадь земельного участка;
- сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
- разрешенное использование;
- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

Дачная амнистия

У большого количества граждан, получивших в свое время земельные участки на предприятиях и организациях для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, построивших своими руками и за счет собственных средств садовые и дачные домики, отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти объекты недвижимого имущества. А в сельских поселениях - множество жилых домов, построенных в прежние времена, также не имеют каких-либо документов, подтверждающих права граждан на такие дома. Все это не позволяет вовлекать такие объекты недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, использовать их в качестве залога, в том числе для целей ипотечного жилищного кредитования, снижает доходы местного бюджета, формируемого за счет земельного налога и налога на имущество физических лиц, и затрудняет передачу их по наследству.

С принятием 30 июня 2006 г. Федерального закона №93 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", уже получившего широкую известность как "Закона о дачной амнистии", ситуация будет в значительной степени упорядочена.

Регистрацию ранее возведенных построек осуществят на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, и технического паспорта на постройку. В связи с этим до 1 января 2009 г. владельцы таких участков пройдут упрощенную процедуру проверки, в ходе которой выяснится, соответствует ли земельный надел градостроительным регламентам и строительным нормам.

Кроме того, если в документах на земельный участок не указано, на каких основаниях его собственник им владеет, в случае соблюдения необходимых требований будет по умолчанию установлено право собственности. Таким образом, можно будет зарегистрировать владение участками, полученными до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов. Для регистрации дачных участков необходимы будут документы: о предоставлении земельного участка, на право собственности и кадастровый план земельного участка. Вся процедура оформления должна занимать до 15 дней, а основанием для отказа могут быть только недостаточный перечень документов и то, что участок по каким-то причинам запрещен к приватизации.

Земельная ипотека

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. А если еще под нее и денег дадут... Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Как-то само собой разумеется, что недвижимость - это прежде всего здания, сооружения, дома, постройки. То есть все, что связано фундаментом с землей. А сама земля? Что может быть "недвижимей"?

Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Это и не удивительно. Есть приоритеты.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:
- земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности;
- земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут являться предметом ипотеки:
- участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег.

Да и сама законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка.

Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:
- формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;
- выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;
- привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;
- формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки под залог земли в стране создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Но процесс, как говорится, уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Источник: PRO Недвижимость