По договору купли-продажи недвижимости продавец должен передать имущество покупателю, а покупатель — принять и оплатить товар. Обязательства исполняются в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Законодательство оговаривает различные способы обеспечить исполнение обязательств, в частности: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство. Юрист рассказывает о задатке и неустойке.
Задаток или аванс?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ задаток — это денежная сумма, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой в счет причитающихся платежей. Делается это в доказательство заключения договора и для обеспечения его исполнения. Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную.
Соглашение о задатке заключается в письменной форме независимо от суммы задатка. Как задаток способен гарантировать исполнение обязательства? Для этого важно определить, по чьей вине происходит прекращение или неисполнение обязательства. Если договор прекращается по соглашению сторон или из-за невозможности его исполнения (из-за обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает), задаток возвращается.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Договор не соблюден по вине стороны, получившей задаток? Она возвращает другой стороне двойную сумму задатка. Кроме этого сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если договором между ними не предусмотрено иное.
В отличие от задатка аванс выполняет только платежную функцию. Аванс — предварительный способ расчетов: по закону он просто возвращается, если сделка не состоялась.
Если возникают сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной как аванс. Так что если вы хотите выбрать способом обеспечения исполнения обязательства задаток, в документе надо четко указать, что денежные суммы идут в качестве именно задатка, а не аванса.
Время — деньги
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник выплачивает кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Штраф — это сумма, которая имеет конкретный и определенный размер (например, устанавливается в размере 0,1% суммы договора купли-продажи квартиры). Пеня же исчисляется непрерывно нарастающим итогом (например, в размере 1% за каждый день просрочки).
Когда кредитор требует уплатить неустойку, он не обязан доказывать, что ему причинены убытки: необходим лишь сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником.
Соглашение о неустойке заключается в письменной форме независимо от формы основного обязательства. В противном случае соглашение о неустойке будет признано недействительным. Данное соглашение составляется в виде отдельного документа или вносится в один из пунктов договора.
В случае если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее сумму.
А как же убытки, которые несет одна из сторон? ГК РФ гласит, что если за неисполнение или ненадлежащее исполнение установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Но законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки; когда убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки; когда кредитора вправе выбирать — взыскивать неустойку или убытки. Следует помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождает должника от исполнения обязательства. Другими словами, все равно придется исполнить свои обязательства, но уже надлежащим образом. Но это только в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное.
Важно знать, что недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства. Так, например, если договор аренды недвижимости признан недействительным, то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также будет неправомерным. И напротив, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства.
Источник: Квадратный метр
