Российское законодательство так устроено, что порой без рюмки водки в нем не разобраться. Вот и получается, что кто-то платит коммуналку за чужую квартиру, кто-то бывшей жене отдает свое нажитое, а у кого-то деньги просто до банка не доходят... Ипотека - дело популярное, да и полезное, если хорошо разобраться во всех тонкостях. Порой проще всего это делать на примере конкретных жизненных ситуаций.
Развод и ипотека.
Собираюсь жениться и покупать квартиру. У меня есть 2 миллиона своих денег, но этого мало для покупки. Придется брать ипотечный кредит. Платить по кредиту предстоит уже в женатом состоянии. Как сделать так, чтобы жена в случае развода не претендовала на мою квартиру?
Лучшим выходом в данной ситуации будет заключение брачного договора. Конечно, для многих влюбленных вопросы такого рода кажутся кощунственными. Если для вас действительно отношения важнее недвижимости, то можете и не задумываться о будущем. Скорее всего, вам не жаль будет поделиться с женой. Но коли вы сейчас задумываетесь о возможности непредсказуемого развития событий, вплоть до развода, то вас не смутит предложение заключить брачный договор.
Надо заметить, его можно заключить как до брака, так и после. В договоре можно отметить
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке и ежемесячные платежи;
- кто становится собственником квартиры;
- возможность и порядок изменения системы выплат в случае развода;
- изменение условий в случае рождения детей.
Замечено, кстати, что брачные договоры даже укрепляют семью, а в особенности, если на супругах висит долг по кредиту. Договор позволит супругам не остаться "с носом" и избежать долгих судебных разбирательств. В отсутствии договора развод происходит следующим образом:
- Все, что было выплачено до брака по ипотеке (первый взнос и проценты) признается личным имуществом каждого из супругов
- Средства, полученные в дар или в наследство, так же признаются личным имуществом супругов, но необходимы документальные доказательства
- Все, что было уплачено по кредиту в браке, признается общем имуществом и при разводе делится на двоих
- Раздел квартиры производится пропорционально этим данным
- Если в браке родились дети, то в 99% случаев недвижимость признается собственностью жены и детей
- Если к моменту развода кредит не закрыт, квартира продолжает находиться в залоге и разделить ее можно только по согласию банка. А банки рисковать не любят.
- Так же банками не приветствуется перенос ответственности по кредиту на одного из супругов. Обычно после развода супругам приходится продолжать выплачивать ипотеку совместно, даже жить под одной крышей. Либо же досрочно погасить кредит.
Не смотря на все преимущества брачных договоров в такой ситуации, даже в Америке брачный контракт заключает всего 7% семей, а в России - единицы. А скольких проблем можно было бы избежать!
Чья коммуналка?
Мы купили квартиру у банка. До этого из нее были выселены жильцы, не осилившие ипотеку. Но процесс продажи занял 2 года с момента выселения. Два года коммунальные услуги платить было некому. Но теперь управляющая компания выставила счет нам. Что делать?
Это явный произвол коммунальных служб. В статье 210 Гражданского кодекса говориться, что бремя по содержанию собственности лежит на собственнике. Жилищный кодекс уточняет, что обязанности по внесению платы за коммунальные услуги возникают с момента возникновения права собственности (ст.153, п.2, пп.5). Поскольку эти 2 года вы не были собственниками этой квартиры, платить не надо.
Надо заметить, что коммунальщики часто любят требовать несуществующие долги. Разговаривать с ними надо четко, спокойно и уверенно. Хорошо разобраться в соответствующих законах и продемонстрировать свои знания на месте. Часто этого достаточно, чтобы "замять" конфликт. Но если это не помогает - прямиком направляемся в прокуратуру с документами о регистрации прав собственности и платежкой на "долги". Если дело дойдет до суда, то действия коммунальных служб могут попасть под статью 163 Уголовного кодекса - вымогательство с использованием служебного положения. А это уже серьезно. Скорее всего, достаточно будет лишь припугнуть коммунальщиков.
Не верь словам банкиров
На бывшей жене висел ипотечный кредит. Недавно она умерла и осталась восьмилетняя дочка-инвалид. Она теперь живет со мной. Я готов дальше платить по кредиту, чтобы квартира досталась дочке. Представитель банка сообщил мне, что в связи со смертью заемщика, платежи по кредиту заморожены до наступления совершеннолетия дочки. И значит, до этого момента можно не платить по кредиту. Но я все-таки стал вносить платежи после двухмесячного перерыва. В банке подтвердили, что все в порядке. Но неожиданно мы получили повестку из суда, где банк требует изъять квартиру на основании перерыва в оплате. При этом его представители отрицают все, что было сказано раннее.
Во-первых, главная ошибка в этой ситуации - доверять устным обещаниям. Все, что связано с финансовыми, юридическими, другими официальными отношениями должно быть зафиксировано документально. Нет бумажки - значит, не было. Если сотрудники банка отказываются предоставить бумаги - записывайте все переговоры на диктофон.
Во-вторых, чисто формально банк имеет право в случае существенного изменения обстоятельств изменить условия договора или вовсе расторгнуть его. Смерть заемщика и переход ответственности по кредиту к недееспособному человеку вполне может считаться таким обстоятельством.
В-третьих, данная ситуация выглядит сомнительно в плане отсутствия страховой компании. Страховка жизни заемщика уже стала правилом. В таком случае кредит оплатила бы страховая компания. В этой истории либо не было страховки, либо компания ушла в тень, что требует отдельных разбирательств.
В-четвертых, если наследник жилья и долга по кредиту - несовершеннолетний, то вполне законно кредит должен оплачивать родитель или опекун. Заморозка кредита на 10 лет выглядит полным бредом.
И пятое. Взыскание заложенного имущества допускается лишь при систематических просрочках платежей - от трех раз в течение 12 месяцев. Но это возможно лишь в случае, если в договоре не указано иного.
Читайте внимательно кредитные договоры! Часто самые важные сведения печатаются мелким шрифтом. В итоге вы можете даже не догадываться под чем подписываетесь. Поленившись один раз, вы можете в будущем лишить себя и своих родных благополучия и покоя.
Потерялись денежки
Заплатила очередной платеж через "родной" банкомат. Просрочек не было. По срокам укладывалась. Позвонила в кредитный отдел - говорят, деньги не поступили. В службе по пластиковым картам говорят, что деньги ушли. Ко мне уже претензии по просрочке. Где "застряли" деньги?
Необходимо собрать все чеки и выписки по карточке и приложить их к заявлению с просьбой разобраться. Передать его в главный офис, не забыв оставить экземпляр письма с отметкой банка у себя. Дополнительно можно обратиться с жалобой в Центральный банк РФ и Роспотребнадзор. Тем временем, продолжайте регулярно платить взносы по кредиту, игнорируя навязанные штрафы. Здесь однозначная вина банка и ситуация разрешится в вашу пользу.
