Хотим поговорить о том, на что необходимо обратить внимание и что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости и привести список пунктов с точным указанием всего того, что нужно выяснить, перед тем, как заключать договор. У риэлторов это называется "протокол выхода на сделку".
1. история с продолжением
Первое, от чего будем отталкиваться, это два документа: архивная выписка за последние 18 лет (берется в паспортном столе по месту расположения квартиры) и распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Просто так эти документы вам никто не даст - понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).
Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые имеет место быть.
2. портрет собственника
Следующим пунктом в нашем протоколе выхода на сделку мы бы указали справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД), взятые на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка очень легко оспорима. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).
3. заглянуть в будущее
Далее следует посетить паспортный стол по адресу объекта и поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.
4. детский вопрос
Следующий, очень важный пункт - выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, скорее всего, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.
Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.
5. вы теперь солдаты?!
Обязательно нужно выяснить, нет ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.
6. нотариус тоже человек
В случае, если в распечатке перехода прав собственности вы увидите, что переход предыдущих прав собственности происходил в нотариальной форме, лучше всего для полного спокойствия посетить этих нотариусов и уточнить у них есть ли в реестре соответствующие записи и являются ли подписи на документах их собственными (нотариусы не обязаны давать такую информацию и, скорее всего, откажут. В этом случае попробуйте действовать через помощника или секретаря).
7. доверяй, но проверяй
Если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности. В этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может предоставить только нотариус ее выдавший. См. выше.
8. последние штрихи
После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:
Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.
Если квартира оборудована телефонным номером, будет не лишним уточнить спаренный он или отдельный, дабы потом для вас это не оказалось сюрпризом.
Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".
Таким образом, собрав исчерпывающую информацию о потенциальном объекте вашей покупки и, убедившись, что риски для вас минимальны или вовсе сведены к нулю, можно назначать день сделки.
Источник: Бюрократы.RU
