Исповедь покупателя: квартиры по привлекательным ценам часто имеют серьезные проблемы

Я пишу о недвижимости около трех лет. Друзья и родственники нередко обращаются ко мне за советом, и я с важным видом делюсь с ними своими познаниями. Однако в этом году я понял, что не знаю о реальном рынке недвижимости почти ничего. Как там у Сократа: "Я знаю, что я ничего не знаю". Произошло это после того, как продал одну квартиру и купил взамен две других - одну на вторичном рынке, другую новостройку. Теперь, когда меня просят о совете, я стараюсь избежать менторского тона и рекомендую обращаться к профессионалам.

Новостройка - это просто

Мы с мамой решили разменять трешку в сталинском доме на две панельные двушки. Покупателя мы нашли сами. Точнее, это он нас нашел. Никаких цепочек не было - он готов был вносить необходимую сумму сразу или по частям в любой момент. В агентстве потом сказали, что никогда не видели такого беспроблемного покупателя.

Покупка новостройки проистекала прозаично. Мы быстро поняли, что лучше иметь дело с крупными компаниями: мелкие фирмы почему-то все поголовно пытались манипулировать ценами в последний момент, надеясь, что мы под шумок подпишем документы и заплатим аванс. Недели за две мы все же нашли и купили то, что хотели. Я немного удивился, что в процессе сделки надо подписывать пустые договоры с непроставленными суммами под видом приложений или образцов. Также часть суммы пришлось выплатить под видом фиктивного договора страхования финансовых рисков. Мне откровенно объяснили, что если все оформить официально и платить все налоги, то цена для меня вырастет. Но вся эта безобидная двойная бухгалтерия - сущий пустяк по сравнению с тем, что началось при покупке квартиры на вторичном рынке.

Важно найти своего агента

Желания проводить сделку самому у меня не было никогда. Сначала я хотел обратиться в агентство, где у меня есть знакомые в руководстве (а таковых не один десяток). Но вскоре я понял, что гораздо важнее взаимопонимание с агентом, который будет лично заниматься твоим делом. С Александром я познакомился чисто случайно, рассказал ему о своем квартирном вопросе и через пять минут понял, что это мой агент. Он работает в одном из отделений компании МИЭЛЬ. Я думаю, что знакомство с ним было главной удачей всей операции.

Как стал риэлтором, я толком не понял - когда выясню, напишу об этом отдельно. Вообще-то он профессиональный пианист, причем он продолжает ездить на гастроли между сделками. Александр был замечателен тем, что не старался выкачать из нас побыстрее комиссионные, а хотел вникнуть в суть наших пожеланий и отговаривал от вариантов, которые ему не нравились - это у риэлторов большая редкость. Он говорил, что ему нравится помогать людям решать их проблемы.

Информация доступна

По договору МИЭЛЬ должен был искать квартиру, но после нескольких просмотров искать я начал сам. Я понял, что никаких "секретных" баз данных у риэлторов нет, а лучший источник информации - это эксклюзивы крупных агентств и ежедневные рекламные газеты (то и другое доступно в реальном времени через Интернет). Если вариант мне нравился, я подключал Александра для контактов с продавцом и юридической проверки. Появился даже какой-то азарт. Один из продавцов был очень удивлен, что мы пришли к нему на просмотр еще до того, как объявление было опубликовано в газете. Вскоре я убедился, что квартиры по привлекательной цене почти всегда имеют какие-то серьезные проблемы. Беспроблемные квартиры либо продаются намного дороже средней цены по рынку, либо улетают за один день.

К концу поиска мой блокнот с описанием квартир был испещрен такими заметками на полях: "Коты, алкоголичка, бабка хочет бортонуть деда, наследники, покойница, в залоге, труба"...

Наиболее безобидными были варианты, когда продавец просто прощупывал рынок. Пассивная стратегия заключается в том, чтобы выставить цену с запасом, а потом, в зависимости от срочности, постепенно ее снижать. Поэтому, отправляясь на переговоры, мы всегда знали историю цены предложения (такие источники есть в открытом доступе).

Более агрессивный ход - выставить низкую цену и устроить подобие блиц-аукциона на повышение. Мы на такое нарвались. Это довольно неприятно: ты готов купить, но хозяин что-то крутит и не продает. Через пару дней цена вырастает, потом еще, а дальше... выходит за рамки привлекательности. На эти варианты похожи случаи, когда кто-то из владельцев пытается при продаже лишить доли кого-то из родственников. Один дед хотел продать квартиру так, чтобы его жене ничего не досталось. Квартира была выставлена на продажу, но реально не продавалась.

Покойница

Затем началось хуже: мы столкнулись с форменными аферистами. Цена была на уровне рынка. Хозяев не было. Приехал их агент - нормальный парень, контактный такой. Вариант понравился, стали выяснять детали. Детали настораживали. Хозяйкой была бабушка, которая недавно уехала в Ростов вместе с внучкой. Квартира продавалась по доверенности, но... самой доверенности еще не было. При этом документы на квартиру были у агентства.

Собственно, ничто не указывало на то, что бабушка жива. У меня было два предположения. Первое: внучка очень любила бабушку и имела ключи от ее квартиры. Бабушка умерла. Внучка ее похоронила и решила продать квартиру по доверенности, поскольку прав на наследство не имела. Вариант второй: бабушка жива и действительно уехала к внучке. Даже если бабушка согласна продать квартиру (а это не факт), позже наследники могут оспорить такую сделку. Как потом выяснилось, все было проще: главным действующим лицом была не внучка, а фирма: она промышляла сбором залогов за квартиры.

Однако от этого варианта отказались не сразу. Александр меня успокоил, что доверенность не примут на веру, а будут проверять по своим каналам. Плюс фирма клялась, что мифическая бабушка лично прибудет на сделку. Но залог все же не дали. Начались резкие колебания цены. Сначала ее подняли на три тысячи. Вскоре агент позвонил мне на сотовый и сказал: "Все отлично, цена снизилась на пять тысяч. Срочно приезжайте с залогом, если берете, а то у меня по этой квартире сегодня еще пять просмотров". При этом, как выяснилось, ни хозяйки, ни доверенности так и нет, поэтому агентство само меняло цену по своему усмотрению. После этого от данной квартиры отказались окончательно. Тем более, выяснилось, что компания была в черном списке МИЭЛя.

Профессор-заемщик

Дальше было еще много просмотров. Из них был лишь один вполне нормальный вариант, но он оказался слишком сложным. Семья военного хотела купить квартиру побольше с доплатой. То есть у них была непростая альтернатива, плюс опека (у них был ребенок). Купить пытались три квартиры. Две из них оказались проблемными. Владельцем первой был профессор (преподавал физику в каком-то вузе). Проблемой оказалось то, что он считал себя умней других и пытался въехать в рай на чужом горбу.

Выражалось это в следующем: он взял кредит, кажется, на покупку новостройки. При этом излишне понадеялся на нетрудовые доходы. К моменту нашего знакомства он продавал квартиру уже девять месяцев. За это время, кроме цены, у него менялся и риэлтор (это важный знак). Теперь он продавал квартиру сам. Ударили по рукам. В разговоре с Александром профессор напустил тумана насчет механизма оплаты. Решили детали обговорить при обмене залога на оригиналы документов. Когда мы разошлись, Александр сказал: "У меня такое ощущение, что квартира у него в залоге". Так и оказалось. Не то, чтобы профессор это скрывал (это бессмысленно, до снятия залога сделку не пропустит регистрация). Он просто обходил слово "залог", которое, видимо, спугнуло не одного его покупателя.

Интересно, что МИЭЛЬ за сделку взялся. Мне сказали: "Если вам квартира нравится, мы это сделаем". Компания брала на себя отношения с банком-кредитором нашего профессора, чтобы деньги не ушли налево. Нам надо было "всего лишь" внести часть стоимости квартиры (вполне крупную сумму) не в банковскую ячейку до момента регистрации, а на счет его банка. Тут уже отказалась моя мама и была вполне права: мало того, что цена квартиры была выше рынка на 1-2 тысячи, так он еще хотел за наш счет решить проблемы своей кредитной истории. Я позвонил ему сказать, что мы отказываемся. Корректность спала с него моментально: он принялся поливать меня почем зря, доставляя мне удовольствие своим гневом. Затем донеслись слова его жены: "Опять ты, старый дурак..." После этого трубка была повешена. Видимо, случай был у него не первый.

Облом, еще облом...

На предпоследней квартире потеряли больше двух недель. Казалось, что это не кончится никогда. Это была только что оформленная новостройка с муниципальной отделкой, купленная в свое время специально для перепродажи. Продавец был узбеком, живущим в Москве. Его интересы представляло агентство, за которым у МИЭЛя никаких грехов не числилось (теперь числится). Александр пытался увидеться с владельцем, но его скрывали. В МИЭЛе сказали, что это обычная практика: мелкие агентства боятся, что их клиент, увидев, что покупателя представляет известная компания, откажется от услуг, понимая, что сопровождение сделки и так обеспечено другой стороной.

Внесли залог. Кстати, кто не в курсе, знайте: частному лицу никогда нельзя давать залог больше пятисот долларов. Фирме можно дать немного больше (с ней хотя бы можно судиться, если что). В случае, если вас представляет серьезное агентство, оно берет на себя риски по авансам. Кстати, в моем случае МИЭЛЬ, что называется, попала на небольшую сумму, поскольку заплатила с моего согласия за часть оформления документов продавца, но когда сделка сорвалась, эта сумма не была с меня удержана. Это пример ответственной работы агентства. А сорвалась она так: за день до выхода на сделку оказалось, что риэлтор продавца не смог предоставить согласие от бывший жены на продажу квартиры. Они пытались подсунуть просроченное согласие на другую квартиру, к тому же... на узбекском языке. Аванс забрали. На следующий день Александр уехал на месяц в Германию на гастроли, передав нас другому агенту - Ольге.

HAPPY END

И здесь все как-то сразу сложилось. Один из запасных вариантов быстро сработал. Ольга оказалась весьма энергичной и через неделю мы вышли на сделку. Александр несколько раз звонил мне из Германии - узнать, как дела. Мы с ним до сих пор созваниваемся. Мама живет в своей чистенькой отремонтированной квартире рядом с парком. А я отделываю свою новостройку недалеко от метро. Несколько тысяч долларов, потраченных на комиссионные МИЭЛю, считаю одной из лучших своих инвестиций. По крайней мере, обо всех этих квартирных мытарствах я могу рассказывать с юмором, а не с сожалением.

Петр Чернов

ИД "Квартира. Дача. Офис"