Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки

Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки. Что за подвохи вас ожидают при оформлении сделки сейчас и что изменится в ближайшем будущем

Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов - как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи. Сегодня мы разберем основные виды «засад», с которыми может столкнуться покупатель, и способы от них уберечься.

Сделки «без спросу»

Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость

Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:

А. Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая «засада» нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.

Б. Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры («семейное положение»). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке «забывают» перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).

В. Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов. Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:

- убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность;

- если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но «контрольные» 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Опечатки могут сорвать сделку!

Большинство жилья на вторичном рынке - это объекты, которые продавались уже по два и более раз. Соответственно каждая квартира имеет свою историю, которую нужно выяснить, чтобы впоследствии ваша сделка не оказалась под угрозой.

Особенно тщательно следует подходить к покупке квартир и комнат, которые приобретены хозяином на основании судебных решений либо по наследству.

При самостоятельном заключении сделок может возникнуть немало сложностей: встречаются опечатки в ФИО сторон купли-продажи, адресе объекта, выясняется, что не получены все необходимые справки (из БТИ, домовой книги и др.). Мошенники и сегодня умудряются продавать одну квартиру нескольким покупателям, сбывать недвижимость по поддельным документам и недействительным доверенностям.

Чтобы избежать «подводных камней» и ошибок при оформлении сделки, надежней обращаться к профессионалам - юристам, риэлторам.

Деньги... дарим?

Риск: махинации с оплатой

А. Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод - неоднократная продажа квартиры (чаще двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется...

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.

Удобный и надежный способ оплаты - через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

Б. Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей. Задаток при купле-продаже - наиболее распространенный способ обеспечения обязательств участников сделки. Эту сумму (до 10 - 15% от стоимости жилья) покупатель передает в счет оплаты квартиры и теряет, если внезапно откажется от сделки. Продавец же обязуется передать жилье покупателю, предоставившему задаток, а в случае отказа от продажи (в том числе при передаче другому лицу) должен выплатить «отвергнутому» двойную сумму задатка.

Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют «счастливца» разбираться с остальными.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру - разумеется, в оригинале.

БДИ!

Какие еще риски подстерегают

В продаваемой квартире проведена несанкционированная перепланировка. Узнать о ней можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но этот документ действителен в течение года после выдачи, за такое время хозяин жилья может запросто втихую переустроить квартиру. Покупателю впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры. Обычно это хорошо удается с помощью наметанного глаза опытного риэлтора.

Жилье продается по существенно заниженной цене. Известны случаи, когда впоследствии по заявлению «пострадавшего» продавца суды признавали подобную сделку кабальной и соответственно недействительной. Аргументы: хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Для предотвращения такого риска выясняйте реальную рыночную стоимость жилья (по данным риэлторов, профессиональных оценщиков). Если продавец называет значительно более низкую сумму, проявляйте максимальную осторожность.

Квартира продается «с приданым»: гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.

В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут здесь, но «для удобства» сохраняют прописку. По новому Жилищному кодексу члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.

Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.

НОВШЕСТВА

Продавая жилплощадь, позаботься о детях!

В Госдуме вовсю идет работа над поправками в Жилищный кодекс (ЖК). В числе статей, над изменением которых активно трудятся депутаты, - положения, касающиеся сделок с жильем, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, а также другие социально незащищенные граждане: пенсионеры, безработные и т. п.

Напомним, в нынешнем виде ЖК позволяет собственникам свободно отчуждать (продавать, дарить) недвижимость, и при этом все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, теряют право на жилплощадь.

На практике оказалось, что свободой сделок стали злоупотреблять недобросовестные папаши, которые, продавая квартиры, избавлялись не только от зарегистрированных в них бывших жен, но и от детей, оставленных по суду с матерью.

На сегодня поправки согласованы для второго (решающего) чтения в следующем виде:

- если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем (не работает в силу несовершеннолетия или пенсионного возраста, болен и т. д.), то он или его представитель может обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Суд, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника: до достижения ребенком совершеннолетия, пожизненно (для пенсионеров), на год - до устройства на работу и т. д.;

- если в этот период, установленный судом, собственник решит продать квартиру, то он обязан обеспечить бывших членов семьи другой жилплощадью, то есть в любом случае эти лица не должны оказаться без крыши над головой.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Ищите опытных помощников

Ошибки при оформлении сделок часто случаются из-за неопытности. Причем даже если вы обратитесь к частному агенту, работающему самостоятельно, то риск уменьшается ненамного - ведь опыт таких лиц по полному оформлению сделок - «от и до» - тоже обычно невелик.

Именно поэтому надежнее обращаться в риэлторские фирмы, где применяется разделение труда: на каждом участке работают специалисты, имеющие значительный опыт, отработанные навыки именно в данной сфере.

Еще одна причина ошибок - невнимательность к мелочам. У тех, кто тщательно готовится к проведению сделки, сложностей возникает гораздо меньше. Поэтому совет: начинайте собирать документы для купли-продажи заблаговременно. Это существенно сэкономит ваши средства и добавит времени - чего часто очень не хватает - на тщательную проверку всех документов.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Зарегистрировать сделку можно побыстрее

Законодательство, регулирующее работу Управления Федеральной регистрационной службы, постоянно меняется. Сейчас вы вправе выбирать: вам предложат срочное проведение регистрации сделки или обычное. Однако многое зависит и от самих граждан - их внимательности, правильной подачи документов. А если вы обращаетесь к риэлторам, то имейте в виду: чем крупнее компания, тем быстрее, как правило, оформляется регистрация. Большие фирмы создают специализированные отделы оформления. Компания, имеющая такой отдел, проводит процедуру регистрации более профессионально и оперативно, используя свой опыт и отлаженную схему работы.

Источник: Комсомольская правда