Покупка квартиры - дело, несомненно, затратное: однако, если знать законы, то из покупки можно извлечь и определенную выгоду, причем весьма значительную. По сути, часть уплаченной суммы можно постепенно получить обратно. Правда, это не всегда удается сделать без борьбы.
Дело в том, что покупателю недвижимости положен налоговый вычет - то есть, государство готово вам вернуть деньги за счет налогов, которые вы (или ваш работодатель) уплачиваете с ваших доходов. Правда, для этого у вас должны быть налогооблагаемые доходы. А это означает, что право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилья не имеют пенсионеры либо студенты в случае, если они не имеют дополнительного дохода за исключением, соответственно, пенсии или стипендии.
Также налоговый вычет не предоставляется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры произведена за счет предприятия (на котором работает налогоплательщик). В этой ситуации налогоплательщик не только не вправе получить вычет, но будет обязан заплатить налог по ставке 13% от стоимости квартиры, заплаченной за него предприятием. Также в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса РФ вычет не применяется при покупке жилого помещения у родственников и иных взаимозависимых лиц.
Если же все эти пункты к вам отношения не имеют, то вы вполне можете получить имущественный налоговый вычет который в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ предоставляется в сумме, потраченной налогоплательщиком на новое строительство либо покупку жилого дома, квартиры или доли в них, а также в сумме, уплаченной за погашение процентов по целевым займам, полученным в банках, организациях и т.д. в сумме до 1 млн. рублей. Проще говоря, если купленная недвижимость дороже 1 млн. руб., то вам будут возвращать подоходный налог до тех пор, пока не наберется 1 млн. руб. Получить от государства больше 35 тыс. долларов - это, согласитесь, приятно.
Если ваш доход, например, составляет 15 тыс. долларов в год, то при ставке 13% с вас удерживают ежегодно около 2 тыс. долларов налога. Именно эту сумму вы и получите по окончании финансового года. То же повторится и на следующий год и так до тех пор, пока вы не наберете положенный вам миллион. А вот если у вас серая зарплата и символические налоги, то радоваться надлежит исключительно вашему работодателю, а совсем не вам: срок получения налогового вычета при таком варианте может оказаться дольше, чем ваша трудовая карьера.
Ипотека тоже может сказываться на размере вычета. До 2005 года в зачет принимались только проценты, уплаченные по ипотечным кредитам. Теперь в зачет принимаются кредиты по любым заемным средствам. Главное - надо доказать, что эти деньги были затрачены именно на приобретение жилья.
Необходимо иметь в виду, что вычет предоставляется только один раз в жизни. Исключение составляют только ситуации, когда первый раз льгота была предоставлена в соответствии со старым Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц". По новому Налоговому кодексу РФ налогоплательщик имеет возможность получить право на налоговый вычет второй раз.
Как его получить?
Сам факт покупки жилой недвижимости не означает, что налоговый вычет будет произведен автоматически. Чтобы его получить, нужно совершить некоторые действия. Налогоплательщику предоставляется право выбора - можно воспользоваться данным вычетом, как и прежде, в налоговом органе, предоставив до 30 апреля декларацию и соответствующее письменное заявление и другие необходимые документы. Например, подтверждающие уплату денег за объект жилой недвижимости: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца и т.п.
Иногда налоговые органы просят предоставить свидетельство о государственной регистрации права, договор приобретения имущества (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве) и т.п. С 2005 года закон предлагает налогоплательщику и другую возможность: не дожидаясь конца налогового периода, обратиться к работодателю, и тогда вычет будет произведен с зарплаты.
Как избежать судов?
Правда, тут надо иметь в виду, что есть разница между покупкой недвижимости на вторичном и первичном рынках. Для вторичного рынка все просто - как только квартира покупается, покупатель сразу имеет право на имущественный вычет, потому как к нему сразу переходит право собственности, которое удостоверяется записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Росрегистрации).
Правда, здесь есть свои тонкости: большинство сделок с жилой недвижимостью совершается именно на вторичном рынке, где договора купли-продажи заключаются между гражданами. В этих случаях в принципе для подтверждения оплаты покупателю жилья достаточно получить от продавца расписку, составленную в простой письменной форме с указанием всей суммы, полученной по договору. Зачастую при предварительной оплате за жилье расписка продавцом не пишется, а в договоре указывается условие типа "...оплата полностью произведена до подписания настоящего договора...". При этом на практике распространены ситуации, когда налоговые органы не принимают его как доказательство оплаты по договору купли-продажи и отказывают в предоставлении имущественного налогового вычета.
Юридически это неправильно, так как договор в указанной ситуации носит элемент расписки, и налоговый орган обязан принимать его как документ, подтверждающий оплату за жилье, но зачастую свою правоту налогоплательщику приходится доказывать в суде, что является тратой времени, средств и нервов. Поэтому, если вы являетесь покупателем и собираетесь получить имущественный налоговый вычет, юристы советуют проконтролировать, чтобы по итогам оформления сделки обязательно был документ, подтверждающий оплату по договору.
Инвестор - не покупатель
На первичном рынке процедура несколько иная: если было строительство многоквартирного жилого дома, и вы инвестировали квартиру, то после того как квартира будет оформлена вам в собственность, вы собираете все документы, которые подтверждают ваши расходы на приобретение квартиры (платежные поручения, договор о соинвестировании), идете и получаете имущественный налоговый вычет. Если же вы сами строили жилой дом, то вы собираете все документы, которые подтверждают расходы на строительство, потом дом оформляете в собственность, и после этого можете получить налоговый вычет.
Есть тонкости и в том, как разумно получить налоговый вычет, если недвижимость приобретается "для семейного пользования", то есть в совместную собственность. Здесь, прежде всего, можно учесть распределение уровня заработков у супругов и распределить размер вычета (делается это по письменному заявлению) в соответствующей пропорции (например, 10% - супруге и 90% - супругу или наоборот). Если же размер долей собственности определен в договоре, то права свободного распределения размера вычета нет, и он предоставляется пропорционально доле в праве собственности на жилье.
Неприличными словами попрошу не выражаться!
Выплата налоговой льготы, как уже замечено, может растянуться на несколько лет. Если за этот период вы продаете квартиру, то тут может возникнуть довольно спорная ситуация, в которой нужно отстаивать свои интересы. Дело в том, что для получения льготы налоговый орган каждый год просит нас предоставить заявление о предоставлении вычета и одновременно предоставить все документы в качестве "подтверждения имущественного налогового вычета". Если же налогоплательщик до наступления очередного года, не воспользовавшись полностью налоговым вычетом, продает жилье, у него на руках уже нет документов, подтверждающих право собственности. Здесь налоговый орган обычно расценивает отсутствие документов как повод для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета.
Это тоже является нарушением ваших прав, так как Налоговый кодекс РФ не предусматривает необходимость подтверждения права на получение имущественного налогового вычета два раза и более. Также Налоговый кодекс РФ не содержит в качестве основания для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета последующую продажу объекта жилой недвижимости. Если это произошло, вы, по словам юристов, вправе подать исковое заявление о признании действий налогового органа незаконными и обязать через суд предоставить имущественный налоговый вычет вплоть до его исчерпания.
То есть, по закону вы продолжаете получать имущественный вычет и одновременно платите налог (или не платите, в зависимости от суммы и времени владения) на доход, полученный с продажи.
Без понимания никак...
При продаже жилья вы получаете доход, с которого по закону должен быть уплачен налог на доходы физического лица, однако и здесь тоже можно получить налоговую льготу: если вы владеете недвижимостью менее трех лет и продаете ее, то вы платите налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Если же вы владеете недвижимостью более трех лет, вы вообще не платите налог на доход физического лица со всей суммы покупки.
Правда, здесь может возникнуть конфликт интересов покупателя и продавца: допустим, продавцу, владеющему недвижимостью менее трех лет, интересно, чтобы заявленная стоимость квартиры была менее миллиона или сумма была бы приближена к миллиону, чтобы он не платил налогов. Чаще всего в этом случае его устраивает стоимость по БТИ. В случае, если покупателю необходимо показать полную сумму, для того чтобы получать все свои имущественно-налоговые вычеты, то здесь есть реальная опасность того, что сделка может не состояться. Во всяком случае, и продавцу, и покупателю нужно хорошо понимать ее налоговые перспективы.
В долгосрочной перспективе система налоговых вычетов выгодна самому государству: она стимулирует граждан к покупке недвижимости, а это ведет к развитию экономической активности населения. К сожалению, пока у государства непросто получить что-либо, даже если вам это положено. Впрочем, разве вы ожидали чего-то другого? В любом случае надо бороться за свои права, а для этого их надо хорошо знать.
