В настоящее время многих привлекает возможность
покупки квартиры в строящемся доме. Это и понятно,
т.к. квартиры в таких домах значительно дешевле,
не считая стоимости элитного жилья. Однако в данном
случае у покупателя может возникнуть ряд проблем.
Во-первых, вследствие удорожания строительства
внесенных покупателем платежей может оказаться недостаточно
для строительства выбранного ему помещения, а во-вторых,
заказчик (продавец), в поисках дополнительных инвестиций,
может договориться о передаче того же помещения
иному лицу (ситуация "двойной" продажи)
и прочее.
Как избежать этих ситуаций?
Можно провести экспертизу документов, касающихся
строительства. Но тут возникает вопрос, с какого
документа начать?
Необходимо изучить договор между застройщиком и
привлеченным дольщиком. В данном договоре, как и
во всех последующих, особое внимание стоит уделить
срокам сдачи дома в эксплуатацию и ответственности
за просрочку этих сроков.
Необходимо сразу оговориться, что дольщики могут
быть двух видов: одни дольщики участвуют в строительстве
внося денежные средства, а другие - производя какие-либо
работы или поставляя материалы. Дольщик в свою очередь
вправе уступить полностью или частично свои права
другим лицам и так до бесконечности.
В случае, когда дольщик производит какие-либо работы
или поставляет материалы, в период окончания строительства
между застройщиком и дольщиком должны быть подписаны
акты сверки расчетов по произведенным работам, поставленным
материалам.
Часто "продавцы", заключая договор с
частным лицом, отказываются включать в него пункты
об ответственности за просрочку сроков строительства,
мотивируя это тем, что в предыдущих договорах их
не было. В таком случае стоит подумать, а стоит
ли рисковать своими нелегко нажитыми деньгами.
Теперь рассмотрим подробнее договор, который заключает
юридическое лицо (продавец) и частное лицо (покупатель).
1. Не требуйте при заключении договора указания
точного номера Вашей квартиры: его до окончания
строительства просто нет. В данном договоре необходимо
оговорить площадь квартиры и строительные оси, в
которых она находится.
2. Оплата Вами стоимости квартиры. В тексте договора
можно прямо исключить угрозу внесения новых дополнительных
средств - оговоркой о недопустимости изменения цены.
Впрочем, известны случаи, когда строительство останавливалось
по причине исчерпания финансовых ресурсов, а отказ
дольщиков от дополнительного финансирования со ссылкой
на такое жесткое условие делал продолжение строительства
невозможным. Очевидно, что в этом случае дольщики
могут утратить все, вложенное ими ранее. Такую опасность
тоже приходится учитывать, впрочем, как и возможность
злоупотребления застройщиком своими правами.
Из указанного выше положения о фиксированной стоимости
есть одно исключение. При завершении строительства
и окончательном обмере построенных площадей БТИ
размер Вашей квартиры может увеличиться. В таком
случае Вам придется заплатить за дополнительные
метры. Поэтому, кроме общей стоимости Вашей квартиры
в договор необходимо включить цену одного квадратного
метра. Данная цена должна иметь долларовый эквивалент.
В договоре необходимо указывать долларовый эквивалент
вложенных Вами средств. В таком случае при расторжении
договора Вы будете иметь возможность вернуть все
свои деньги. При этом в раздел договора, касающийся
его расторжения, необходимо включить пункт о возврате
Вам денег в течение определенного срока (оговорить
конкретно) и фразу ":возвращаются все внесенные
денежные средства в рублях по курсу ЦБ РФ на день
выплаты денег:".
В настоящее время часто фирмы предлагают оплату
договора посредством векселя. Вексель, по действующему
законодательству, является ценной бумагой. Соответственно
существует определенный порядок ее обращения, и
не имеющий специальных познаний в этой области человек
не сможет без помощи специалиста правильно оценить
соответствие представленных документов законодательству.
3. Что касается права застройщика на вторичную продажу
одного и того же помещения, то специально оговоренный
в договоре запрет на такие сделки сам по себе, к
сожалению, не может их исключить. Новый покупатель,
если он получит в установленном законом порядке
во владение купленное помещение, имеет судебную
защиту и не может быть выселен. Первоначальному
покупателю в этом случае остается лишь взыскивать
с застройщика убытки, а также неустойку, если она
установлена договором на этот случай.
Если выясняется, что одна и та же квартира продана
нескольким лицам, но еще ни одному из них не передана
в установленном порядке, то приоритет может получить
тот из покупателей, кто заключил договор раньше.
Самовольное занятие квартиры в этом случае не должно
давать преимущества.
4. И еще раз о сроках строительства. Сидя в красивом
хорошо обставленном кабинете и видя перед собой
вполне респектабельного человека, почему-то хочется
верить, что именно Ваш дом будет сдан в срок, указанный
в договоре. Но, к сожалению, в настоящее время это
большая редкость. Как правило, задержки составляют
2-3 месяца и больше. Обезопасить себя можно, включив
в раздел договора об ответственности сторон штрафные
санкции за просрочку исполнения обязательств по
вине застройщика или дольщика.
5. В договорах, как правило, содержится перечень
форс-мажорных обстоятельств. Кроме прочих, в них
зачастую включаются такие как "а) издание Президентом
РФ, Правительством РФ и прочих нормативных актов,
б) недопоставка оборудования каким-либо дольщиком
средств или материалов". Что касается п. а)
то если толковать эту фразу буквально, то издание
любого нормативного акта может лишить Вас возможности
вернуть деньги. Что касается п. б), то данное положение,
по моему мнению, относится к предпринимательским
рискам застройщика, которые он в силах предусмотреть.
Какой строящийся дом выбрать для покупки в нем
квартиры? Практичнее выбирать дом, который к моменту
подписания Вами договора готов на 60%, то есть дом
стоит под крышей, выполнены столярные работы и подведены
коммуникации. В этом случае дом, скорее всего, будет
сдан с наименьшим опозданием. На стадии же нулевого
цикла, еще не известно какими темпами пойдет строительство.
Снова хочу подчеркнуть, что если Вы не разбираетесь
в договорах, то лучше обратитесь к специалисту.
Обычно это лучше, чем заключать договор на невыгодных
условиях, либо вести переговоры об изменении условий,
которые не могут быть изменены в силу закона.
Хотелось бы отметить, что не следует бояться долевого
участия в строительстве - риск не больше, чем на
вторичном рынке. Он просто другой.
