Покупка загородного дома в кредит

Спрос на приобретение загородного жилья увеличивается с каждым годом. Особенно это заметно в весенне-летний период. Тем, у кого желание осуществить подобную покупку не совпадает с возможностями, рынок предлагает сделать ее в кредит: при помощи ипотеки. Загородный сегмент ипотечного кредитования в последнее время оживился, главным образом потому, что в Подмосковье построено (и продолжают строить) множество поселков, и застройщики заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее реализовать свои дома и коттеджи.

Банк и застройщик — дружба навек?

«Рынок загородной ипотеки имеет все предпосылки к своему активному развитию, — говорит Игорь Жигунов, начальник департамента продаж и развития бизнеса «Городского ипотечного банка», — по статистике клиентских обращений и обращений наших партнеров, отмечается все больший интерес к приобретению в кредит индивидуальных жилых домов, в том числе с земельным участком. В ответ на потребности рынка, в целях стандартизации кредитных продуктов «Городской» с мая текущего года существенно расширил продуктовую линейку. Благодаря нововведениям клиент легко может выбрать наиболее подходящий ему ипотечный кредитный продукт, в том числе на загородном направлении. А еще появились совершенно новые кредитные продукты для рынка: потребительские ипотечные кредиты и, разумеется, прежде всего целевые кредиты на покупку земельного участка, индивидуального жилого дома сроком до 15 лет».

Подобная схема (ее можно назвать целевой ипотекой, когда коттедж в том или ином поселке можно купить за кредитные деньги определенного банка) получает все большее распространение на рынке. Банкам, безусловно, интересна работа с застройщиками, это позволяет с большей уверенностью оценить степень риска и упрощает процесс согласования договоров инвестирования. К примеру, Сбербанк предложил клиентам компании «МИЭЛЬ», которые хотят приобрести в кредит дома в загородном поселке Барвиха, те же условия, достаточно выгодные для заемщиков, что и для подобной операции с квартирами в комплексе «Гранд-Паркъ», приобретаемыми по ипотеке. Корпорацией «МИАН» совместно с банком «Глобэкс» разработана схема покупки недвижимости в кредит в поселке Family Club.

Эксперты сходятся в том, что этот вид кредитования станет развиваться достаточно быстрыми темпами. «Данный сегмент будет в ближайшее время активно развиваться, — утверждает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «Корпорация МИАН». — Это связано как с общим развитием рынка загородной недвижимости, появлением большого количества новых предложений, так и с позитивными изменениями на ипотечном рынке, где появляются новые игроки, способные предложить приемлемые условия кредитования».

«Некоторые технические сложности при оформлении приобретения дома и земельного участка, на котором этот дом находится, присутствовали до вступления в силу последних изменений в законодательство РФ, — отмечает Игорь Жигунов. — Сначала необходимо было оформить ипотеку на дом, а затем заключить договор ипотеки земли. С новыми изменениями c января 2005 года, в том числе в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», теперь и дом, и земельный участок одновременно переходят в залог банку при регистрации права собственности их покупателя (заемщика). Это значительно упрощает подобные сделки с землей и домом и дает возможность активней развивать загородную ипотеку».

Проблемы начинаются за городом?

Правда, несмотря на преобладающий позитивный настрой продавцов, беспроблемным подобный вид продаж назвать нельзя. Как говорит Мария Киселева, руководитель департамента развития «Национальной ипотечной компании» («НИКОМ»), «сейчас заключение договоров с застройщиками на продажу объектов в коттеджных поселках осложнено тем, что многие из них не готовы показывать полную стоимость услуг в договорах инвестирования. Это значительно увеличивает вложение собственных средств заемщиков в строительство загородного дома. Зачастую у девелоперов не бывает надлежащим образом оформленных разрешительных документов на строительство». Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» подтверждает слова М. Киселевой: «Довольно сложно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму, пусть даже не реальную, а хотя бы приближенную к реальной. А ведь это — обязательное условие банка, от этого напрямую зависит сумма кредита. К тому же покупатель будет должен заплатить значительные деньги за его оформление: обязательную оценку объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, скорее всего продавец «попросит» клиента погасить и свои расходы по выплате налогов. Ведь если собственник владеет имуществом менее трех лет и продает его более чем за один миллион рублей, он обязан отдать в доход государства 13 % от суммы продажи. В расходы также по прежнему входит нотариальное оформление договора, которое в некоторых банках является обязательным условием выдачи кредита».

Помимо того что процедура оформления загородного кредита дорогостояща, она еще и достаточно сложна. Недаром ставки по таким займам обычно как минимум на пару процентов выше, чем если бы клиент брал в долг на квартиру. Меньше и сроки кредитования — максимум 15 лет против возможных 30 в случае с квартирной ипотекой. В среднем условия кредитования «загородки» следующие: долларовые ставки от 11 до 17 % (если загородное жилье приобретают на вторичном рынке) и от 12 до 20 % (когда приобретают строящийся дом). Насколько выгодный процент предложить заемщику, решает банк. Эти деньги придется ждать не меньше месяца.

Впрочем, не факт, что их ему дадут: в случае запроса займа на загородный дом клиенты проходят более жесткий андеррайтинг (то есть предварительную квалификацию банка).

Понятно, что кредитным организациям гораздо интереснее и проще выдавать стандартные кредиты. Но пока только городская ипотека более или менее поставлена на поток, формирование же загородной кредитной линейки — гораздо более трудоемкий и сложный процесс. «В кредитном портфеле «НИКОМ» продукт «Коттедж» занимает не более 5 %, — признает Мария Киселева. — Мы кредитуем приобретение и строительство коттеджей в организованных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, а также отдельно стоящих коттеджей (домов) в черте поселков городского типа, городов и иных населенных пунктов. Минимальный первоначальный взнос составляет 40 % от оценочной стоимости объекта. Процентные ставки в долларах — от 14 до 18 % годовых. Повышенные процентные ставки (18 %) действуют до момента оформления права собственности на коттедж (дом), после чего их понижают до 14–16 %. Срок кредитования — десять лет». Из 35 банков, с которыми сотрудничает Центр ипотечных программ корпорации «МИЭЛЬ», лишь четыре готовы более или менее охотно предоставлять клиентам корпорации займы на покупку загородной недвижимости («Абсолют банк», «Городской ипотечный банк», «Райффайзенбанк» и банк «Сосьете Женераль Восток»). Некоторые кредитные организации, ранее практиковавшие выдачу ипотечных кредитов на загород, отказываются от подобного продукта. Уже несколько месяцев не дает в долг на коттеджи «Фора-банк». Объясняя такое решение, Александр Синельников, председатель правления «Фора-банка», заявил: «Мы больше не рекламируем «загородный» кредит, так как на рынке этот продукт не прижился. Рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости сегодня абсолютно не развит».

Банк — не ломбард, но все же…

Если, получая ипотечный кредит на городскую квартиру, заемщик сегодня может заплатить в качестве первоначального взноса всего 10, а то и 5 % от ее стоимости, то в случае с загородной ипотекой такой вариант не пройдет. Клиент должен иметь не менее 30 % собственных денег, чтобы купить домик в деревне. Поэтому некоторые банки предлагают потенциальным заемщикам следующее: заложить имеющееся в их распоряжении городское жилье и на таких условиях получить кредит на покупку загородного. Такой вид кредитования называется ломбард-ным. «Схема, при которой используют залог другого объекта недвижимости, намного проще, чем прямое кредитование коттеджей, — говорит Мария Киселева. — Дело в том, что в случае ломбардного кредита банк проверяет предмет залога, то есть квартиру. Если мы рассматриваем как предмет залога коттедж, то заемщику нужно будет предоставить на рассмотрение в банк большее количество документов, так как добавляется земля». Преимуществами ломбардных займов являются отсутствие требований у банка-кредитора к приобретаемой недвижимости и условиям покупки и возможность ее последующего отчуждения.

«Минус такого вида кредитования: если заемщик берет деньги, чтобы построить на них коттедж, то он может потерять практически все, если у него возникнут затруднения с погашением кредита. Приобретенная загородная недвижимость может быть непригодна для проживания, а на предмет залога (квартиру) будет обращено взыскание (квартира будет продана)», — уточняет Мария Киселева. В общем, при определенных условиях такой вид кредитования повышает риски клиента. Еще один недостаток ломбардных кредитов заключается в том, что квартиры стоят значительно дешевле коттеджей, следовательно, заемщик должен самостоятельно оплатить большую часть стоимости дома либо приобрести недорогой и очень скромный загородный дом. «Клиенту необходимо иметь в наличии дорогостоящую недвижимость, ведь кредит предоставляют в размере 70 % от рыночной стоимости, — отмечает Сергей Махоткин. — Кроме того, очень часто ставка по такому кредиту на 1–2 % выше, чем по классическому ипотечному».

Юлия Вербицкая рассказала реальную историю покупки загородного дома при помощи ипотечного кредита. Молодая супружеская пара обратилась в «МИЭЛЬ» с просьбой продать их трехкомнатную квартиру в Бескудникове и купить загородный дом в поселке «Вишняковские дачи». После консультации с экспертом Центра ипотечных программ они выбрали «Городской ипотечный банк», куда и обратились за кредитом на доплату. Клиенты успешно прошли банковскую проверку и получили разрешение на заем. Дело осталось за малым: уговорить продавца коттеджа заложить дом в пользу банка, и только после этого заключить договор на его продажу. О том, как уговаривали продавца, директор Центра ипотечных программ умалчивает, но сделать это все же удалось. Дальнейшее было делом техники: найти покупателя на «трешку», собрать пакет документов на приобретаемый дом, согласовать все с банком и страховой компанией, заключить договор залога дома. Потом агентам «МИЭЛЬ» опять таки пришлось проявить свои дипломатические способности, чтобы согласовать возможность удостоверения и регистрации определенной формы договора купли-продажи дома на кредитные средства банка с местным нотариусом и регистрационными органами. Сделка длилась долго и была очень хлопотной. Но клиенты остались довольны. Более того, возможностями ипотеки впечатлился продавец загородного дома. Как говорит Юлия Вербицкая, он всерьез задумался о том, чтобы купить квартиру в кредит в «Гранд-Парке».

Наталья САМАРИНА

Недвижимость & Цены № 27