Риск сопутствует любой сфере человеческой деятельности, и сделки на рынке недвижимости не являются исключением. Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки. Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенному риску.
Что такое риск?
Под риском понимается мера ожидаемого неблагополучия при неуспехе в деятельности, т.е. возможность не достижения покупателем всех поставленных целей или части из них при покупке жилого помещения, заключающаяся в реальной возможности понести убытки или упустить выгоды.
Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения.
Где может скрываться начало будущих неприятностей?
Практика и публикации в СМИ свидетельствуют о частых случаях финансовых потерь и утратах недвижимости как покупателями, так и продавцами недвижимости. В последние пять лет особо остро этот вопрос стоит на рынке первичного жилья. Необходимо отметить наличие реальных рисков и на рынке вторичного жилья. Увеличение риска обусловлено и резким подорожанием жилья в прошлом году.
Процесс реализации замысла покупателя состоит из следующих этапов: выбор района, типа и этажности дома, параметров квартиры, которую покупатель желает приобрести исходя из финансовых возможностей; определение риэлторской компании на оказание услуг по поиску требуемого жилья и организации его покупки или принятие решения самостоятельно осуществить свой замысел; оценка рисков при покупке конкретного жилого помещения; оформление договора купли-продажи, выбор, согласование и реализация процедуры взаиморасчетов по сделке с покупателем, а также регистрация права собственности; практическое осуществление приобретенного права на жилое помещение. Этап оценки рисков является составной частью осмысленной и безопасной покупки жилого помещения.
Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры. Для определения данных рисков и их оценки необходимо получить информацию, характеризующую эти риски, и выяснить какие нежелательные последствия могут наступить для покупателя, кроется ли в них начало будущих неприятностей, возможно ли в дальнейшем оспаривание прав собственности на покупаемую квартиру и другие отрицательные последствия?
Распределяются ли риски между клиентом и посредником?
К сожалению, многие договоры об оказании посреднических (риэлторских) услуг не содержат положений о распределении рисков между клиентом и посредником, а также об ответственности за последствия данных рисков, которые в дальнейшем ложатся на плечи покупателей. Покупатель вправе требовать включения положений о распределении рисков в оформляемые документы (договор оказания услуг, договор купли-продажи и т.д.) или самостоятельно собрать необходимую информацию, проанализировать её и при наличии соответствующих юридических знаний и опыта включить соответствующие положения в оформляемые договоры.
Чем рискует покупатель?
Основными рисками покупателя, характерными для процесса покупки жилого помещения, являются:
- риск утраты приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения;
- риск дополнительных (не плановых) финансовых издержек;
- риск ограничений по пользованию жилым помещением;
- риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель будет обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением;
- риск не совершения осуществляемой сделки.
Представленные риски приведены в порядке значимости для покупателей и являются характерными для реализации большинства договорных правоотношений. Каждый риск, как правило, имеет систематическую и несистематическую составляющие. Систематическая составляющая конкретного риска присутствует в большинстве подобных правоотношений и является постоянной для определенных вида и условий сделок. Несистематическая составляющая риска является переменной величиной и в основном зависит от вида и характера оснований возникновения конкретного риска.
Основания для рассмотрения рисков
Типовыми основаниями рассматриваемых рисков могут быть:
- несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации порядка осуществления сделки, оформления необходимых документов, правоспособности сторон (покупателя, продавца, третьих лиц);
- несоответствие заявленных и фактических сведений о правах на жилое помещение;
- несоответствие заявленной стоимости жилья его рыночной стоимости;
- наличие скрытых физических дефектов продаваемого жилья;
- недобросовестность и/или непрофессионализм продавца и/или лица, оказывающего услуги по совершению сделки (посредника);
- незнание норм законодательства, регулирующих процесс совершения сделок по купле-продаже жилых помещений и законных последствий при их несоблюдении;
- не включение в оформляемые документы (договор купли-продажи, договор оказания риэлторских (информационных) услуг, акт приема-сдачи и т.д.) юридически обоснованных положений, обеспечивающих действенную (эффективную), а не устно заявленную, защиту прав покупателя;
- недостаточное или формальное исследование истории покупаемого жилья (факторов, ограничивающих или препятствующих планируемым переходу и реализации права владения, пользования и распоряжения жилым помещением);
- недооценка покупателем возможных потерь и их величины при совершении купли-продажи жилья или нежелание нести затраты по устранению рисков, присутствующих при покупке конкретного жилого помещения;
- завышенные (не соответствующие действительности) характеристики (покупная стоимость, параметры квартиры, стоимость улучшений и т.д.).
Потенциальные риски
При анализе информации об истории покупаемого жилья, следует обратить внимание на следующие основания потенциальных рисков покупателя:
- наличие обременений, арестов на квартиру;
- факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей;
- выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением;
- наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его;
- сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки;
- наличие споров по данному жилому помещению.
Документальная защита от рисков
Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). От полноты и качества законных требований покупателя, включаемых в эти документы, их соответствия нормам действующего законодательства зависят потенциальные возможности покупателя по защите своих прав как в несудебном, так и в судебном порядке при возникновении рисковых ситуаций и нарушении его интересов.
Возможности снижения рисков
Сбор информации по истории квартиры осуществляется, как правило, в ограниченном объеме и её анализ проводится неквалифицированным специалистом без достаточных юридических знаний. Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности, вот некоторые из них:
- проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста специализирующегося по жилищному праву и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков;
- застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются;
- распределить наиболее значимые риски между продавцом и посредником при оформлении договорных отношений;
- при наличии соответствующих знаний, опыта и возможностей самостоятельно решить задачу по приобретению желаемого жилья.
Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. При этом всегда необходимо помнить прописную постоянно повторяемую истину «бесплатный сыр - только в мышеловке» и любые устные заверения о надежности, гарантиях, отсутствии рисковых ситуаций в практике конкретного посредника ничего не стоят и соответственно не обеспечивают защиту покупателя от нежелательных последствий. Поэтому выбор и принятие решения за Вами, уважаемый покупатель.
Источник: Полезная площадь
