Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.
Нужен ли риэлтор
Первым делом определитесь: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки сами или привлечете риэлтора. О подборе жилья при наличии свободного времени в принципе можно позаботиться и самостоятельно. А вот проверка юридической "чистоты" квартиры и заключение договора без помощи профессионала очень рискованны. По статистике, около 95% неудач (в том числе случаев мошенничества, опасных ошибок при оформлении документов) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами "один на один".
В среднем риэлторские агентства берут за свои услуги 5 - 10% от стоимости квартиры. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту. Так, большой "плюс", если риэлтор имеет договор страхования своей гражданской ответственности перед клиентом. По закону такая страховка на сегодня необязательна, но при ее наличии покупатель получает серьезную гарантию: если сделка "накроется", то страховщик выплатит компенсацию. Условия выплаты, порядок расчетов и предельные размеры компенсации указываются в договоре риэлтора со страховщиком, так что попросите показать вам этот документ и проследите, чтобы ссылка на него была включена в ваш договор с риэлторским агентством.
За что платить посреднику
Размер вознаграждения риэлтора указывается в твердой сумме или в процентах от цены квартиры.
Обязательно укажите в договоре с риэлторским агентством: включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если нет, то зафиксируйте сумму таких трат отдельным пунктом.
Предусмотрите в договоре ситуацию, когда поиск квартиры не увенчивается успехом: кому и что причитается в этом случае?
Возможен, например, такой вариант: риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее пяти квартир, соответствующих вашей заявке (составляйте ее поподробнее! Оговаривайте письменно все, вплоть до вида из окон: в случае несоответствия предложений, найденных риэлтором, это поможет вам вернуть плату за поиск квартиры). Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.
Кто в доме хозяин?
Ознакомившись с квартирой и решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с хозяином. При этом имейте в виду:
Не вправе самостоятельно заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть оспорена - как совершенная гражданином "дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки" (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).
В первом случае срок давности для отмены сделки через суд составит три года (сейчас он еще равен 10 годам, но в ближайшее время будут приняты поправки, сокращающие его до 3 лет). Во втором случае сделка может быть оспорена не позднее чем через год после ее исполнения (т. е. оформления купли-продажи) - согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ.
Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если, не дай Бог, бедняга отойдет в мир иной до госрегистрации сделки (а процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев), то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего, придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу...
Если квартиру продает гражданин, получивший доверенность от продавца, добивайтесь встречи с самим хозяином. Известны случаи, когда подписи на доверенности подделывались. Встречаются и ситуации, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает. Действие доверенности в этом случае прекращается, но ее недобросовестный получатель может скрыть это от покупателя и неплохо поживиться, принимая задаток.
БДИ!
Что еще должно насторожить покупателя
Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку. По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Срок исковой давности в таких случаях составляет один год.
Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту жительства (прописаны) родственники собственника. Не расслабляйтесь, если "юридически грамотный" продавец ссылается на новый Жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи такого жилья совсем нет. "Населенная" квартира на самом деле может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют право на жилплощадь. Однако добиваться их выписки придется в судебном порядке. Вам это надо?
Неоднократная продажа квартиры за короткий срок (об этом вы можете поинтересоваться у соседей). Если все предыдущие покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то что-то, видимо, тут неладно. Например, квартиру вам могут продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается, продувается и т. д.
Анна Добрюха
Комсомольская правда
