В соответствии с Земельным кодексом в России действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Другими словами, если вы продаете дом, то земельный участок, на котором он расположен, также должен быть продан.
Разумеется, такой способ правомерен только тогда, когда земля и отчуждаемое здание принадлежат одному лицу.
Самый простой случай
Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.
Продавец владеет долей в праве собственности на здание, а участок, на котором оно расположено, принадлежит нескольким лицам? Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.
Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.
Из пользователей — в собственники
Если недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении, то, естественно, распоряжаться им не получится. Что делать в этом случае? Участок возможно получить в собственность.
Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды или приобрести участок в собственность, религиозные организации — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года.
Для частных лиц оформление в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, не ограничено никаким сроком. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
При продаже зданий, которые расположены на земле, предоставленной юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, участки подлежат переоформлению в аренду или должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателя здания).
Таким образом, гражданин вправе переоформить земельный участок в собственность и продать его вместе с недвижимостью. Юридическое лицо переоформляет земельный участок в собственность или в аренду.
Земля в аренду
При продаже здания, расположенного на арендованном земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.
Если продавец после продажи недвижимости решает расторгнуть договор аренды, то новый собственник здания имеет преимущественное право покупки или аренды участка.
Допустим, у собственника продаваемого здания на арендуемом земельном участке есть еще одно здание на этом же участке. Тогда продавец недвижимости (он же арендатор земельного участка) обращается к арендодателю для изменения договора в связи с изменением объекта аренды. То есть продавец недвижимости, продав здание, не будет пользоваться земельным участком под расположенным зданием, значит, размер арендуемой земли уменьшится. Земля подлежит разделению на два участка с проведением кадастровых работ. Один участок будет передан на праве аренды новому собственнику здания, а другой — прежнему арендатору.
В этой же ситуации продавец недвижимости может передать арендуемую землю в субаренду, чтобы не переоформлять договор с арендодателем. Такая ситуация возникает в случае, если надо передать права не на весь участок, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Эта часть должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.
Передача земли в субаренду осуществляется в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но при субаренде ответственным перед арендодателем, в том числе по арендным платежам, остается арендатор. При оформлении прав на землю следует помнить, что договоры аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.
Источник: Квадратный метр
