Разовые платежи при получении ипотечного кредита облегчат ваш кошелек лишь один раз, и такую переплату пережить легче. Но в отношении платежей постоянных стоит быть более внимательным. Даже небольшая на первый взгляд разница в сумме на деле оказывается не такой безобидной. Действительно, одно дело, когда вы раз в десять лет переплатите 0–300, а посчитайте-ка, сколько вам накапает, если вы каждый месяц будете переплачивать «всего» ?
Главная истина, которой нужно руководствоваться при выборе ипотечной программы, такова: процентная ставка и ежемесячный платеж — две совершенно разные вещи.
Вот те моменты, из которых может складываться сумма ваших ежемесячных платежей в течение всего срока ипотечного кредита:
— плата за кредит (банковские проценты);
— «плата за безопасность» (страховые взносы);
— «плата за право быть клиентом банка» (комиссия за обслуживание вашего банковского счета);
— «плата за плату» (оплата услуг банка при произведении платежей).
Процентная ставка: один–ноль в пользу банка
При выборе ипотечного кредита потребитель в первую очередь обращает внимание на размер процентной ставки. Отчасти это оправданно, поскольку на российском ипотечном рынке сегодня можно взять кредит как под 10,5%, так и под 17%. От чего это зависит?
Во-первых, от банковской программы. Мы живем не в США, где ставки варьируются на десятые доли процента, и нашим банкам есть куда снижать планку. Что они, собственно говоря, и делают время от времени. Однако низкая процентная ставка может быть не столько преимуществом, сколько наживкой для неопытного потребителя. Польстившись на заявленные 10%, человек порой оказывается в ситуации скупого, который платит дважды. Чтобы избежать этого и понять, где вам предлагают реально низкий процент, а где — лишь его видимость, нужно помнить два правила.
Во-первых, процентная ставка не может быть ниже 3/4 ставки рефинансирования Центробанка в рублях (3/4 от ныне действующих 13%) или не ниже 9% в долларах США (иначе заемщик получит еще и выгоду, с которой придется заплатить налог). Но так как ни один банк не будет работать себе в убыток, то в проценты должен быть заложен и определенный доход — хотя бы полтора-два пункта. Поэтому, если речь идет о ставках 10,5– 11% в долларах — это реально.
Если ставка ниже, то стоит присмотреться, за счет чего в этом случае банк делает свою маржу. Обычно при ставке меньше 10% в договор с клиентом включается такой пункт, как «комиссия за ведение (обслуживание) счета», которая составляет те самые 1–1,5%, а то и 2%. Смело плюсуйте их к заявленной ставке и получайте среднерыночные 11,5–12%. Банк свою прибыль получит в любом случае, а вам такая «экономия» может выйти дороже.
Кроме того, в большинстве банков ставка не фиксирована и колеблется в зависимости от таких факторов, как валюта, в которой вы берете кредит, тип покупаемого жилья, размер первоначального взноса, форма подтверждения дохода, срок кредита.
Главное, чтобы хватило на первый взнос
Если вы кредитуетесь не в Сбербанке, то размер ставки будет непосредственно зависеть от того, какое вы приобретаете жилье — новостройку или «вторичку». При желании сэкономить лучше искать квартиру на вторичном рынке. Во всех коммерческих банках ставки на строящееся жилье (до момента получения заемщиком права собственности) как минимум на 1–2% выше. Это логично, так как в случае с недостроенным домом риски для банка несоизмеримо больше.
Средний по рынку размер первоначального взноса, необходимый для получения кредита, по-прежнему составляет 25–30%. Некоторые банки снизили эту планку до 10–15%, но к таким «уступкам» потребителю нужно относиться внимательнее. Порой при уменьшении суммы первоначального взноса заметно увеличивается процент. Например, если первоначальный взнос клиента составит от 10 до 15% стоимости квартиры, то в течение первых полутора лет надбавка к процентной ставке будет 2%, а при внесении от 15 до 20% общей суммы кредита в течение года действует 1%-ная надбавка.
Так что если у вас есть возможность занять несколько тысяч у друзей, не стоит ею пренебрегать.
Коварство и срок кредитования
Следующий фактор, который принимают во внимание большинство банков, — это форма подтверждения вашего дохода. Потребителю, безусловно, выгоднее иметь «белую» зарплату. Для заемщиков с официально подтвержденным доходом ставка может быть ниже на 1–3%». И действительно, многие банки, ссылаясь на большие риски, увеличивают стоимость кредита для «серых» заемщиков. В среднем разница ставки для «серых» и «белых» заемщиков составляет 1%. Ну и, разумеется, особняком стоит Сбербанк, который просто не кредитует клиентов с неофициальным доходом.
Понятно, что ради кредита менять работу не будешь. Но если вы, например, находитесь в поиске нового места и планируете в ближайший год оформлять кредит, то официальное подтверждение доходов стоит поставить в приоритеты при выборе компании.
Коварный фактор — срок кредитования. Потребителю стоит помнить, что чем дольше срок — тем больше процент, несмотря на то что «размазанный» по длинному периоду платеж кажется меньше.
К хорошему клиенту и отношение особое
То, о чем было сказано выше, — это стандартные условия. Но есть и особые случаи, воспользовавшись которыми можно выгадать 1–2% в свою пользу. Во-первых, это опять-таки различные акции, во время которых можно не только сэкономить на разовых платежах, но и оформить кредит на более выгодных для себя условиях.
Другой вариант — индивидуальное отношение. Если вы уже брали кредиты и своевременно их погашали, то для банка вы не просто человек с улицы. В некоторых случаях кредитор может пойти навстречу хорошему клиенту и снизить ставку хотя бы на 0,5%.
Еще один возможный вариант экономии — брать кредит в том банке, клиентом которого является ваша компания.
Страховочный трос толщиной 1,5%
На протяжении 10–15 лет, вплоть до погашения кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. Сегодня страхование — обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. Как правило, потребитель приобретает полис на три вида страхования: самого объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и от утраты права собственности (титульное).
Стоимость этого пакета колеблется в среднем от 1 до 2% суммы кредита, увеличенного на годовой процент. Но сумма страховых премий может быть изменена в зависимости от результатов оценки страховых рисков.
Самую большую долю в комплекте занимает страхование жизни. Его размер зависит от возраста заемщика (после 40–45 лет тариф обычно повышается), от состояния его здоровья, от профессии и других обстоятельств, которые могут сказаться на продолжительности жизни.
В свою очередь размер страхового взноса за квартиру зависит от ее состояния. Чем новее и крепче дом, тем меньше вы будете платить.
Большинство банков работает только с определенным кругом страховых компаний. Это может быть как выгодно, так и невыгодно для потребителя. Поэтому все же условия страхования стоит уточнить до заключения договора.
«Плата за плату»
Еще один довесок к процентной ставке, который может лишить ее привлекательности, — это «плата за плату». Важное условие, которым надо поинтересоваться заранее, — каким образом банк планирует производить расчет с вами. Вариантов может быть несколько, и у каждого своя стоимость.
Дополнительные траты. Экономь — не хочу!
Из всего вышеперечисленного следует вывод: первая и основная заповедь экономного вкладчика — «не торопиться». Поспешный выбор банка чреват переплатой как в пункте постоянных платежей (процентная ставка будет больше, чем возможно), так и в разовых платежах.
Если вы не чувствуете себя достаточно компетентным или страдаете острой нехваткой времени, то лучший выход — обратиться к профессиональным консультантам. Это могут быть либо независимые ипотечные брокеры, либо брокеры-риэлторы. Возможно, с их помощью вы сэкономите куда больше. Кроме того, в некоторых банках для клиентов, пришедших от «своих» риэлторов, существуют скидки.
А вот к чему вам стоит морально подготовиться — так это к тому, что купить по ипотеке недорогую квартиру у вас не получится. Большинство банков не кредитуют «хрущевки», дома с деревянными перекрытиями, «малосемейки», дома, подлежащие капитальному ремонту и стоящие в очереди на снос. Выбранная заемщиком квартира проходит через двойной контроль — банка и страховой компании. То есть дешевые квартиры в старых домах для ипотечного заемщика — недоступная роскошь.
Источник: M2 = Квадратный метр
