В процессе подготовки и совершения ипотечной сделки клиент может сталкиваться с различными трудностями.
Проблема первая. Трудности с банком
Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры. Во-вторых, банк с целью подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию – все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика.
Проблема вторая. Трудности с риелтором
Немаловажная роль в успехе ипотечной сделки принадлежит риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера и вопрос определения объема оплаты услуг… Специалисты считают, что прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.
Многие покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому способствует, с одной стороны, высокий уровень образованности потенциальных заемщиков и с другой, – низкий уровень квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными сведениями о существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными.
Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет дополнительные расходы:
1%-1,5% от суммы кредита – единовременная комиссия банка за выдачу кредита;
0,8%-1,5% – страховая премия;
0 – стоимость отчета об оценке;
0 – месячная стоимость аренды банковской ячейки;
около 0 – регистрация сделки.
Ко всем этим расходам стоит подготовиться заранее.
Проблема третья. Выбор объекта
В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе – ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.
Во-вторых, весной и летом текущего года объем предложений на рынке заметно снизился благодаря высокому спросу, а объектов, подходящих для ипотечных сделок, стало меньше. Если квартира не свободна, а выставляется на продажу как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело – поджимают сроки, отведенные на проведение ипотечной сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир в цепочке, тем меньше вероятность совершить ипотечную сделку, тем более что каждый участник цепочки выдвигает свои требования.
Другая не менее острая проблема растущего рынка – повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.
Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для сокращения сроков сделки имеет смысл одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2–3 дня вместо 5–10 дней, бывших нормой полгода назад.
Проблема четвертая. Согласования
Этап согласования с банком и страховой компанией найденного варианта также таит в себе массу опасностей и подводных камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению сделки. Другая проблема – невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).
Еще один мощный подводный камень – несовпадение цены квартиры с ее оценочной стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки квартиру за 0 тыс., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает 0 тыс. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не 0 тыс., а 1,5 тыс., и заемщику придется срочно находить недостающие 00. Уместные варианты: либо поменять оценочную компанию (обычно банк предлагает несколько уполномоченных), либо воспользоваться потребительским кредитом на недостающую сумму, либо взять деньги в долг.
Есть еще одна, неочевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет отделения или филиала данного банка. В этом случае спасет безналичный перевод средств, который может быть осуществлен только после регистрации сделки.
Источник: Собственник
