Перевод квартир в нежилой фонд

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости путем перевода квартиры в нежилой фонд заинтересовала инвесторов на самых первых этапах развития данного рынка в Санкт-Петербурге. Практика показала, что подобные проекты выгодны не только в центре, но и на окраинах. Специалисты компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» утверждают, что, несмотря на общее падение доходности инвестиций в недвижимость, квартиры, перестроенные под магазины и офисы, продолжают приносить в год до 25 % дохода.

Переводной центр

Наиболее привлекательны для рассматриваемых целей квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Первая волна в середине 90?х коснулась улиц, примыкавших к Невскому проспекту. В течение года расселили даже самые сложные коммуналки на первых этажах в зоне Золотого треугольника.

После того как все подходящие объекты вокруг Невского проспекта были выкуплены, взоры инвесторов обратились к крупным транспортным магистралям в центре. Быстрыми темпами начали приобретать первые этажи на Большом проспекте Петроградской стороны, Загородном, Владимирском проспектах, в районе станции метро «Василеостровская» и т. д. Позже ареал расширился, включив и небольшие центральные улицы, где сосредоточены пешеходные потоки: Фурштадскую, Захарьевскую, Чайковскую, Кирочную и т. д. Спросом стали пользоваться центральная часть Васильевского острова, Петроградская сторона (кроме объектов, примыкающих к зоне промышленной застройки), весь Центральный район, частично Адмиралтейский (часть в районе Сенной площади и Мариинского театра). Повышенный интерес инвесторов провоцировало проводимое в рамках подготовки к юбилею благоустройство города. Напри-мер, причиной почти мгновенного выкупа всех первых этажей на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова стало решение о создании там пешеходной зоны. Влияют на инвестиционную привлекательность и планы по созданию крупных социальных доминант. Скажем, Владимирский проспект приобрел особое признание после оглашения решения о реконструкции Владимирского пассажа. По мере уменьшения количества объектов в особо симпатичных местах возник спрос на квартиры на вторых и даже третьих этажах (в случаях возможности устройства отдельного входа).

По оценке директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, на сегодняшний день расселение первых этажей в центре города близится к концу. В Золотом треугольнике подобных осталось наперечет — только безнадежные, имеющие какие?либо неисправимые недостатки или проблемы юридического и психологического характера. Например, на улице Восстания всего две перспективные квартиры. Стоимость расселения в них доходит до 3 500 долл. за 1 кв. м, и инвесторы готовы выложить такую сумму, если только жильцы согласятся. В зонах активных пешеходных потоков в центре первые этажи расселены на 70–80 %. Специалисты прогнозируют завершение процесса в ближайшие три-четыре года.

Перспективные окраины

Когда все наиболее интересные помещения в центре купили, а цена расселения непомерно выросла, коммерсанты обратились к спальным районам. Постепенно начали приобретать первые этажи кирпичных и блочных домов на пути активных покупательских потоков: у метро, около рынков, крупных торговых центров, на транспортных магистралях. При появлении информации о строительстве новых объектов притяжения инвесторы начинают быстро скупать квартиры в близлежащих домах. «С началом строительства торгового центра «Норд» (проспект Просвещения) началось активное расселение первых этажей на улице Хо Ши Мина. Сейчас первый этаж ближайшего от «Норда» дома № 13 полностью расселен. Другой пример: открытие станции метро «Комендантский проспект» — уже сейчас завершается расселение первых этажей домов № 1 и 2 на улице Уточкина», — рассказывает Игорь Горский. Вопреки опасениям инвесторов, долго медливших с освоением спальных районов, вложения на окраинах оказались даже более выгодными. Еще три года назад доход от встроенной коммерческой недвижимости в центре был несравнимо выше, чем в спальных районах: арендные ставки отличались на 50–70 %. Сегодня эта разница значительно снизилась: цена аренды в удаленных от центра местах с хорошей доступностью (вблизи основных магистралей и станций метро) на 20–25 % меньше, чем в районе Литейного, Московского, Загородного, Каменноостровского проспектов и т. д. При этом стоимость расселений и вложений в ремонт первых этажей здесь до недавнего времени была существенно ниже.

Учитывая тенденцию к расширению зоны спроса на первые этажи, строители новых зданий в спальных районах последние годы стали сразу отводить фасадные и дворовые квартиры под нежилые помещения. Причем в наиболее популярных пунктах, например, на пересечении двух транспортных магистралей — проспектов Просвещения и Комендантского — под коммерческие отводят сразу два этажа. В итоге строители выигрывают: продать второй, а уж тем более первый этаж под жилье трудно, а под коммерческую недвижимость площади стоят дороже. Что же до дворовых квартир на первых этажах, им обычно придают нежилой статус в зависимости от интереса инвесторов.

Доходность и риски

На фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость инвестиции в первые этажи жилых домов приносят за год до 25 % дохода в зависимости от расположения объекта и его и целевого назначения. Срок окупаемости площадей, приобретаемых для перевода, в среднем составляет четыре-пять лет, в то время как уже готовое встроенное нежилое помещение окупается за шесть-семь лет.

В подобную покупку придется вложить от 1 700 до 3 000 долл. за 1 кв. м. Стоимость перевода, по оценкам специалистов, составляет от 5 000 до 6 000 долл. исходя из сложности. Кроме того, потребуется ремонт (обычно его производят одновременно с переводом) — от 200 долл. за 1 кв. м (дорогой бутик в центре встанет дороже). Зато после окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 40 % (при правильном расчете).

В основном жилье на первых этажах идет под магазины (около 75–80 %), реже под предприятия сферы услуг (например, салоны красоты — 15–20 %). По оценкам инвесторов, наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре, однако подыскать подходящие для такой цели квартиры крайне сложно из?за особых требований по энергомощности. Под офисы сейчас тоже практически не расселяют, поскольку данный вид недвижимости демонстрирует наименьшую доходность. Специализация магазинов зависит от места: в центре обычно создают дорогие бутики, магазины одежды, в спальных районах — продуктов и товаров повседневного спроса.

Несмотря на привлекательность, инвестиции в перевод жилья в нежилой фонд остаются довольно рисковым вложением. Например, инвестор может неправильно оценить привлекательность места и планы на развитие микрорайона, где находится квартира. Еще одна проблема — трудности согласования процедуры перевода. Если, несмотря на предварительные оценки специалистов, в переводе по каким?то причинам откажут, перспективное помещение, купленное по завышенной цене, мгновенно превратится в обычную неликвидную квартиру на первом этаже.

Трудности перевода

Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала осуществляют осмотр и анализ расположения. Риел-торы оценивают некоторые технические тонкости (возможность организации отдельного входа и т. д.), близость к социальным доминантам, проходимость улицы и т. д. После первой консультации происходит отсев примерно 5–10 % объектов. Затем проводят анализ возможности согласования. Например, в некоторых случаях по предварительным оценкам создание второго входа кажется возможным, но при более глубоком анализе оказывается, что в КГА уже согласованы соседние проекты, не дающие возможности сделать крыльцо. Проблемы могут возникнуть, и если дом является памятником КГИОП. Тогда вполне вероятно, что обустройство отдельного входа запретят. На данном этапе отсев составляет также 5–10 %. Если предварительные оценки проведены качественно, риски «зависания» согласования считают минимальными.

Процесс перевода в среднем занимает от шести до восьми месяцев в зависимости от сложности проекта и включает в себя следующие этапы:

1. Получение разрешительного письма из КГА на отдельный вход.

2. Получение разрешительного письма КГИОП (если дом — памятник или находится в охранной зоне — старый фонд, центральные районы).

3. Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое).

4. Согласование проекта входа в КГА и КГИОП. Зависит от профессионализма проектировщиков, создававших эскиз перепланировки.

5. Согласование всего проекта:
a) в СЭС;
б) пожарной инспекции;
в) администрации района, где находится помещение;
г) Жилищном агентстве;
д) ГУ «Дортехнологии»;
е) МВК (межведомственная комиссия).

6. Экспертиза проекта в Жилищном комитете.

7. Подача документов на перевод в нежилой фонд в Жилищный комитет.

8. Получение постановления о переводе в нежилой фонд.

9. Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ.

10. Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, администрация и другие в зависимости от ситуации).

11. Получение нового паспорта в ПИБ.

12. Получение нового кадастрового номера.

13. Регистрация прав собственности в Росрегистрации.

Прогноз

По данным Жилищного комитета, за 2004 год в Петербурге из жилого фонда в нежилой переведено порядка 1 200 объектов. В соответствии с петербургским законом от 28 апреля 1997 г. все решения о подобном переводе оформляли в виде постановлений губернатора. Однако новый Жилищный кодекс заставил пересмотреть данное положение. В апреле Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект, согласно которому полномочия по переводу поделят между районными администрациями (согласование проектов до 70 кв. м) и Жилищным комитетом (более 70 кв. м, а также архитектурные памятники). Предполагается, что после вступления решения в силу сроки перевода сократятся до шести месяцев.

Уже сейчас в различных районах Петербурга при получении согласования действуют разные правила. Наиболее суровым считают Петроградский район, где для согласования проекта с администрацией требуется согласие 2/3 собственников квартир в доме. С введением нового Жилищного кодекса и обязательного создания ТСЖ риски инвестирования в перевод значительно увеличиваются. Когда основной массив товариществ сформируют, инвестору придется согласовывать проект с жильцами дома независимо от района. Причем убедительным аргументом «за» станут только финансовые вложения в благоустройство дома и прилегающей территории. Поэтому по прогнозам в ближайшие годы стоимость перевода будет расти, а количество успешных исходов сокращаться.

Недвижимость & Цены № 27