о проекте  контакты полезные статьи реклама на сайте  
г. Владимир. "Все новостройки Владимира" - интернет-каталог.
  Все новостройки (66) Новости (4332) Объявления Все застройщики (49)  
Новостройки > Статьи по строительству  22 августа 2019
Статьи, описания, полезные советы и рекомендации для строительства, ремонта, покупки и продажи недвижимости, ипотека и жилье в рассрочку.

Стрипп-моллы - новый формат коммерческой недвижимости

Данная статья - аналитический материал, содержащий анализ концепции "стрип-моллов", их особенности и преимущества, а также перспективы развития данного вида недвижимости на российском рынке торговой недвижимости. Аналитический материал по формату стрипп-молл.

Цели данного документа: 1. Провести анализ сути западной концепции стрип моллов, преимущества и причины их популярности в Северной Америке. 2. Определить перспективы и возможные ограничения для распространения концепции стрип моллов в современных условиях российского рынка торговой недвижимости

1. Западная концепция стрип молла

1.1.Общее понятие

Стрип молл или стрип центр (от слова strip – полоса), который часто называют также «плаза», - это вид коммерческой недвижимости распространенный в Канаде, США и Западной Европе. Этот формат представляет собой торговый центр, в котором магазины расположены в одну линию или полукругом, в виде буквы «L», «Г» или «П», в зависимости от конфигурации участка. Возможны варианты планировочных решений, когда здания магазинов отделены друг от друга и связаны только общей парковкой, что предусматривает возможность пеших прогулок между зданиями. Как правило, перед магазинами находится парковка, пешеходная дорожка или аллея, вдоль которой расположены парковочные места. Парковка может находиться как перед транспортной магистралью, так и за ней. То есть она как бы «спрятана» от транспортной артерии или жилой зоны зданиями магазинов.

В концепции стрип мола обычно не предусматриваются зоны совместного пользования, вся площадь, отведенная под розничную торговлю, эффективно используется и приносит девелоперам и арендаторам доход. Чаще всего стрип моллы располагают вблизи главных транспортных артерий, а также с учетом пешеходной доступности для жителей близлежащих жилых кварталов и микрорайонов.

1.2 Форматы стрип моллов

В США и Канаде стрип молы представлены обычно в двух форматах: районном и окружном (пауэр – центр).

1.2.1. Стрип молл районного масштаба

Более распространены небольшие центры, расположенные на пересечении дорог жилых районов. Они встречаются практически в каждом городке Северной Америки. Исходя из общепринятой классификации, такие торговые центры можно отнести к микрорайонному или районному типу.

Небольшие стрип моллы ориентированы на обслуживание жителей близлежащих жилых кварталов и включают обычно продуктовый супермаркет, прокат видео, химчистку, небольшой ресторан, аптеку и т.п. На территории парковки стрип молла могут располагаться отделения банков, автозаправочные станции и другие сопутствующие предприятия услуг, в том числе офисы адвокатов, нотариусов, салоны красоты, врачебные кабинеты и пр.

1.2.2.Стрип молл окружного (городского) масштаба. Пауэр-центр.

Другой распространенной разновидностью стрип-молла в США и Канаде является пауэр-центр. Первый такой центр появился в 1986 году. В настоящее время в Канаде насчитывается около 300 пауэр-центров. Торговая площадь пауэр-центра находится в диапазоне 20 000-60 000 кв.м. Как правило, он имеет несколько крупных якорных арендаторов, расположенных в отдельных одноуровневых зданиях площадью от 6000 кв.м. и выше. Каждый арендатор получает отдельный вход и собственную витрину. Свое название пауэр-центры получили за притягательную силу за счет мощных якорных арендаторов и обслуживание нескольких районов, значительного количества населения города.

Тип арендаторов может очень широко варьироваться: от электроники до книжных супермаркетов или гипермаркетов типа «товары для дома». Обычно наряду с продуктовым гипермаркетом существует 3 или 4 других крупных якоря, хотя встречаются и примеры с меньшим или большим набором товаров и услуг . В качестве «якорей», в США часто выступают крупные операторы, которые предлагают самые низкие цены при самом большом выборе: Barns & Noble, T. J. Maxx, Wal-Mart, Target, Ross Dress for Less, Sports Authority и Hubby-Dubby. Ни один из них в России еще не представлен.

В подобных торговых центрах не бывает магазинов косметики или модной одежды. В них отсутствуют развлечения и фуд-корты. Этот торговый формат очень рационален, он не рассчитан на импульсивные покупки. Поэтому здесь относительно мало праздных посетителей. Большинство посетителей едут в пауэр-центры с целью совершить конкретную покупку. Отметим, что с 1980-х годов доля якорных арендаторов в пауэр-центрах увеличилась с 55% до 90%, а в некоторых случаях до 100%.

В Европе стрип центры обычно расположены на границе или за границей города. Часто они работают как outlet (аутлет)-центры то есть центры, работающие с товарами от производителя или предлагающие товары по сниженным ценам, например, одежду из прошлых коллекций (стоки). Как правило, это масштабные объекты, иногда превращающиеся в настоящую торговую деревню.

В густонаселенных городах в Европе пауэр – центры могут быть расположены в промышленных районах и представляют собой реконструированные индустриальные здания.

Именно большой ассортимент и невысокие цены обуславливают популярность таких центров у населения вне зависимости от их месторасположения и внутреннего обустройства. Пауэр-центры известны в Европе под названием Ритейл-парков. Сходство американской и европейской модели в том, что основную часть торговой площади арендуют крупные якоря с политикой низких цен. Однако некоторые эксперты настаивают на различии этих двух форматов.

Ритейл-парк может быть одним многоуровневым зданием, в котором есть торговая галерея, а «якорные“ арендаторы в нем могут размещаться на единой территории и иметь общий вход. Для пауэр-центра все это недопустимо. Каждый арендатор имеет свой собственный вход или даже отдельное здание.

На практике существуют также различного рода гибриды районного и окружного типов стрип центров. Здесь могут сочетаться отдельно стоящие коробки крупных якорей и стрип центр с мелкими арендаторами, АЗС и прочими операторами услуг.

В Северной Америке 87% всех торговых центров являются стрип молами (данные журнала The Strategic Solution). Причины такой популярности кроются в концепции (сути) торгового процесса предлагаемого форматом «стрип – молл».

1.3. Суть торгового процесса в концепции стрип молла можно охарактеризовать как быстрая, целевая, экономная и эффективная покупка. Что же стоит за этими терминами? Быстрая покупка предусматривает сочетание удобного подъезда и парковки (отсюда расположение вблизи основных транспортных магистралей), Экономная и Эффективная покупка означает концентрацию узнаваемых сетевых брендов, которые обеспечивают широчайший ассортимент и хорошее качество при низких, самых выгодных ценах, а также совершения разнообразных покупок в одном месте. Целевая покупка означает в основном рациональную, заранее планируемую покупку.

Эта современная стратегия торговли явилась ответом на набирающий силу в западных развитых странах процесс «де-моллинга» (de-malling)– усталости от шоппинга, и желания меньше времени тратить на покупки. Также эта стратегия связана с конкуренцией традиционной торговли и новыми возможностями Интернета, когда укорачивается срок покупки, при этом сам процесс покупки становится более удобным.

Так по данным The U.S. Department of Commerce (август 2002 г) с 80-х годов средняя посещаемость традиционных крупных моллов в США упала с 4,6 раз в месяц до 1,5 раз в месяц.

Дополнительную эффективность стратегии быстрой и эффективной покупки придает развитость в Америке и в Европе сетевой торговли в различных сегментах рынка, в том числе наличия необходимых для пауэр-центров, крупных дискаунтеров, «убийц категорий», а также стоковых центров. Также необходимо иметь в виду, что концепция стрип молов оказалась востребованной в условиях развитой одноэтажной, коттеджной застройки, дезурбанизации городов и сложившейся привычки преодолевать значительные расстояния на автомобиле из пригородов к месту работы, а также к центрам покупок. К этому необходимо добавить наличие высокой обеспеченности автомобилями.

1.4. Преимущества западной концепции стрип моллов

Помимо преимуществ для потребителей, концепция стрип моллов выгодна для девелоперов, так как предусматривает экономичность и быстроту строительства за счет более низкой стоимости земли, минимальной площади мест общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в обычном центре занимают 30-40%) и сдачи в аренду помещений без внутренней отделки.

Концепция стрип молов выгодна также и для ритейла. Она позволяет применить:
- комплексное типовое решение и максимально полное использование площадей под аренду торговыми операторами, прежде всего из - за отсутствия общих зон. За счет этого возможны более низкие арендные ставки;
- одноэтажную конструкцию, которая исходит из предположения, что покупатель психологически не всегда готов подниматься выше второго этажа и второй этаж работает на 50% менее эффективно, чем первый;

2. Анализ перспектив развития стрип моллов в России

2.1.Краткий обзор развития форматов торговой недвижимости в России

Торговые и ряды и гостиные дворы (17-19 вв) – концентрация торговли в определенных местах в городе, стационарные условия для ярмарочной торговли. В основу планировки рядов была положена типовая секция купеческой лавки: На первом этаже находилось торговое помещение, а на втором и в подвале складывались запасы товаров. Каждой лавке (размером 4,5х7 м) соответствовал один арочный пролет галереи здания торговых рядов.

Пассажи (19 в. - нач. 20 в.) – ответ на необходимость увеличения торгового пространства. Рост площадей вверх, увеличение времени пребывания покупателей в центре, более комфортные условия покупки.

Советская торговля (20 век) представленная в основном многоэтажными универмагами.

Торговля в 2000-е гг. представлена современными торговыми и торгово-развлекательными комплексами разных форматов.

Стрип-моллов в том виде, в котором они существуют в западных странах, в России пока нет. При этом бурное развитие переживают суперокружные, региональные и межрегиональные центры площадью 40-60 000 кв.м. и выше в Москве, городах-миллионниках, а также городах с численностью населения более 500 тыс. чел. В городах с населением от 100 тыс. чел до 500 тыс. чел ощущается дефицит любых торговых форматов. Тем не менее, в России, в частности в Москве уже появляются торговые комплексы, форматы которых близки к стрип – молам.

2.2. Пауэр-центры

В Москве всего 3 торговых центра, которые претендуют на роль пауэр-центров: это «Вэймарт», «Вэйпарк» и «РитейлПарк».

«Вэймарт» работает на пересечении МКАД с Каширским шоссе с 2002 года и позиционируется своими владельцами как первый пауэр-центр России. Его общая площадь составляет 30 000 кв. м. «Якорными» операторами в нем являются «М.Видео» и «Седьмой Континент». В центре присутствуют также четыре «миниякоря» — «Спортмастер», «Старик Хоттабыч», «ТвойДодыр» и «ХЦ». В состав торговой галереи входит более 60 магазинов.

Спустя 2 года после его появления управляющая компания «Вэй М» открыла на другой стороне Москвы, на пересечении МКАД с Волоколамским шоссе, второй торговый центр — «Вэйпарк» (http://www.waypark.ru). Его площадь была вдвое больше первого — 60 000 кв. м.

Новым «якорем» там стал «Мосмарт», который занял 14 000 кв. м. Остальные «якоря» остались прежними. В новом центре появилась сильная развлекательная зона — мультиплекс, боулинг и игровые автоматы, не характерная для западных форматов. Однако, при проектной посещаемости 25 000 человек в день даже в праздничные дни она не превышает 20 000, а в будние — 10 000 человек.

«Ритейл-Парк» общей площадью 47 500 кв. м был построен на Варшавском шоссе в декабре 2005 года. «Якорными» арендаторами здесь стали немецкая сеть товаров для дома и сада OBI, гипермаркет электроники «М.Видео», спортивный магазин Adidas и «Снежная Королева».

В результате анализа этих форматов можно прийти к выводу, что ни один из этих центров фактически не относится к классическому формату пауэр-центра. Так, в «Вэйпарке» «якоря» занимают большую часть торговой площади, однако в нем присутствует сильная развлекательная зона. В «Вэймарте» нет иных развлечений, кроме картинга, но площадь «якорей» в нем заметно меньше площади торговой галереи.

Ближе всех к европейской модели находится «Ритейл-Парк», «Якоря» в нем занимают существенно больше площади, чем торговая галерея, здесь отсутствуют развлечения. Однако «якорные» и «мини-якорные» операторы, представленные во всех вышеуказанных центрах, не относятся к категории category killers, («убийцы категорий»), и торгуют по ценам, соответствующим среднему уровню цен в Москве.

Специалисты компании «Ватком» посчитали посетителей в пауэр – центрах и пришли к выводу, что они имеют относительно невысокую посещаемость.

По видимому, изменение концепции стало результатом адаптации западных форматов к российским, в частности к московским условиям. В Санкт-Петербурге концепция ритейл-парка отчасти отражена в коммерческом парке «Пулковский» на Пулковском шоссе. Это комплекс отдельно стоящих магазинов разных форматов, принадлежащих разным операторам. По данным компании Astera, здесь уже открыт Metro cash&carry(14 тыс.кв.м), а также планируются к открытию строительный гипермаркет «Стройбург» (13тыс.кв.м); гипермаркет «Карусель» (16 тыс.кв.м) - в качестве соинвестора на этот объект планировалось привлечь «СпортМастер», который займет 6000 кв. м. ЗАО «Доринда» реализует проект строительства гипермаркета «О`Кей» (20 тыс. кв. м), также здесь должны будут разместиться магазин формата DIY(12 тыс.кв.м) и торговая галерея. Кроме того, рядом с перечисленными объектами «Система-Галс Северо-Запад» построит торгово-развлекательный комплекс. Площадь участка 125 515 кв.м; общая площадь комплекса - 70-100 тыс.кв.м.

Как отмечают петербургские аналитики Astera и Colliers International, неподалеку от коммерческого парка «Пулковский», ближе к аэропорту, формируется еще одна коммерческая зона - деловая зона «Пулково-3». Это проект администрации Санкт-Петербурга по развитию территории, прилегающей к международному аэропорту «Пулково». Здесь площади в 36 га возводятся торговые, культурно-развлекательные, гостиничные и выставочные комплексы, деловые центры. Уже построены гипермаркет «Лента cash&carry», «Автоцентр «Пулково», центр по продаже автомобилей «Тойота» и «Лексус». Ведутся работы по строительству: ТЦ «Меридиан» (20 тыс.кв.м), ТРК «Пулково-3» (40 тыс. кв. м). В этом комплексе будут размещены самый большой в Европе боулинг на 52 дорожки, кинотеатр на шесть залов (мультиплекс), два ресторана, бильярд. На крыше комплекса разместится парковка автотранспорта.

Ни первую, ни вторую коммерческую зону на Пулковском шоссе петербургские эксперты не склонны причислять к ритейл-паркам из-за соседства центров разного формата. Впрочем, «естественное» формирование ритейл-парка, когда несколько операторов строят свои объекты неподалеку друг от друга, по мнению аналитиков, также возможно. Ведь основные характеристики данного типа сохраняются и в этом случае. А прочие нюансы добавляют «изюминку» тому или иному объекту.

2.3.Основные ограничения на успешность концепции стрип молла в России

Главным ограничением на успешность развития классической концепции стрип мола считается отсутствие в обществе на современном этапе такого явления как «усталость» от шопинга. Наоборот, в настоящее время набирает силу начавшийся несколько лет назад процесс развития общества потребления. Соответственно принцип Быстрая, Экономная, Эффективная и Целевая покупка фактически не работает.

Быстрая покупка

1. В крупных городах «быстро» как правило не получается из за транспортных пробок. При этом дополнительным ограничением, как для малых, так и больших городов является отсутствие у многих потребителей автомобиля и привязка к общественному транспорту.

2. По сути, в лозунге «быстро» на современном этапе не заинтересованы продавцы, которые хотят, чтобы потребитель проводил с ними все свое свободное время (действует логика – чем дольше времени покупатель проводит в магазине, тем больше он тратит).

Целевая покупка

3. Также не работает принцип, «целевая покупка» как экономия времени, в котором не заинтересованы многие группы покупателей, для которых переход из социальной группы «бедные» в более высокие страты почти автоматически означает желание также перейти в более высокие потребительские группы. Отсюда, приобщение к шоппингу, желание «выйти в свет», соответствовать в потребительском поведении своей социальной группе. При росте доходов российский потребитель склонет тратить, а не экономить и делать сбережения.

Согласно результатам недавнего он-лайн исследования, проведенного компанией AC Nielsen среди интернет-пользователей в 42 странах мира, почти 75% взрослых жителей России рассматривают шоппинг в качестве развлечения и приятного времяпрепровождения, чтобы чем-то себя занять и, по меньшей мере, периодически заходят в магазины ради развлечения, а не в силу необходимости. Этот факт стимулирует импульсные покупки в торговых центрах. Основными категориями развлекательного шоппинга являются продукты питания (для 43%), одежда (для 49%), сопутствующие развлекательные услуги. Только 23% опрошенных не получают удовольствие от продуктового шоппинга (для сравнения в США доля недовольных – 70%, в Европе – 64%, Латинской Америке – 77%, в Азии – 68%).

Европейцы в меньшей мере любят делать покупки для развлечения. Девять из десяти стран, где наибольшее число респондентов сообщили, что они никогда не совершающие покупки без необходимости, - это европейские страны. Возможно, этим можно объяснить популярность центров целевой покупки – ритейл-парков.

Исследование выявило еще одну разновидность шоппинга для развлечения – так называемый, «терапевтический шоппинг», который определяется как поход в магазин с целью достижения эмоционального или психологического подъема. Достаточно большое число россиян относит себя к этой группе покупателей: 40% респондентов описывают свое желание приобрести предмет одежды, как «терапию», и 24% респондентов ищут утешения в приобретении продуктов питания.

Для сравнения: исследование показало, что доля любителей терапевтического шоппинга, сфокусированных на одежде, в среднем во всем мире не превышает 18%, а доля любителей терапевтического приобретения продуктов питания составляет лишь 10%.

Удобная и экономная покупка

4. Неразвитость сетевой торговли. Отсутствие достаточного количества федеральных сетевиков, которые могут выполнять функции «якорей» и предложить очень широкий ассортимент товаров по доступным ценам для населения российских региональных городов, областных и районных центров. В целом по России доля сетевой торговли по данным РБК занимает около 10% рынка розничной торговли, в Москве порядка 25-30% .

В России недостаточно операторов непродовольственного сегмента, которые могли бы предложить низкие цены за счет низкой арендной ставки, низкая конкуренция среди крупных якорных дискаунтеров, универмагов, «убийц категорий», стоковых гипермаркетов.

Так, например, в Северной Америке существуют супер и гипермаркеты торгующие канцтоварами, офисными принадлежностями, зоотоварами, книгами, товарами для дома и т.д. и которые с успехом выполняют функцию «якорей». В России, прежде всего в провинции, подобные виды бизнеса арендуют торговые площади в среднем 20 – 100 кв. м. Между тем, некоторые аналитики довольно оптимистично смотрят на развитие пауэр-центров в регионах

Как первый и пока единственный региональный пауэр-центр позиционируется в г. Тольятти местной компанией «Русский дом». Девелоперы этого проекта рассматривают в качестве основных потенциальных арендаторов крупные магазины товаров для дома и сада, строительно-отделочных материалов, бытовой техники и электроники и формулируют концепцию как «центр улучшения жилья».

Источник: Портал `Горячая Линия Недвижимости`



Все статьи:

© 2004 - 2019, www.vnv.ru, карта сайта
Интернет каталог - Все новостройки Владимира
Все права защищены.

Rambler's Top100

Создание и продвижение сайта - "Ваш Партнер"
авиабилеты, грузоперевозки