Субаренда объектов коммерческой недвижимости

В отношениях, связанных с поднаймом, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. Поговорим о правах и обязанностях субарендатора и рассмотрим, что нужно сделать до заключения договора и каким образом можно выйти из неприятных ситуаций.

С заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

Воля собственника

По общему правилу сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Этого (за некоторыми исключениями) требует закон. Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора. На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на субаренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Пример. Две стороны, ООО (собственник) и ПБОЮЛ, заключили договор на аренду торговой недвижимости. Предприниматель получил право «…по своему усмотрению сдавать это помещение или его часть в субаренду третьим лицам». Но одновременно осторожный арендодатель настоял, чтобы все соглашения поднайма подавали визировать его руководителю. На договорах следовало проставлять слово «согласен», дату, подпись директора (с расшифровкой), печать ООО.

Несколько лет стороны добросовестно исполняли условия договора аренды. Предприниматель не допускал задолженности по внесению платы, по необходимости производил за свой счет косметический ремонт помещений и периодически сдавал торговые площади в поднаем. Директор ООО, у которого не возникало нареканий к аккуратному пользователю, не глядя и без проволочек подписывал соглашения о субаренде. Видя такой формальный подход, арендатор перестал представлять ООО договоры.

Но однажды крупная коммерческая структура предложила ООО выкупить торговые площади. Главным ее условием было отсутствие обременений. И ООО обратилось к ПБОЮЛ с просьбой о досрочном расторжении договора и даже согласилось выплатить небольшую компенсацию. Но «обременение» не прониклось проблемами арендодателя и на просьбу ответило отказом. Перед руководством ООО встал вопрос о том, как устранить помеху в выгодной сделке. Тогда и вспомнили о субарендных договорах.

Представители ООО обратились в суд с иском к ПБОЮЛ о расторжении договора аренды. Они указали, что предприниматель без их согласия сдает помещения в поднаем. Он же сослался на пункт договора, который дает ему право без согласия собственника заключать договоры субаренды. Но суд встал на сторону арендодателя и удовлетворил его иск, посчитав, что необходимость получить такое согласие все-таки была предусмотрена в основном договоре. Ведь договоры субаренды следовало подписывать руководителю ООО. Отсутствие визы на нескольких из них было расценено как свидетельство того, что арендодатель не дал своего согласия на поднаем, а значит, предприниматель нарушил договор аренды.

В данном случае пострадали интересы не только арендатора, но и нескольких субарендаторов, поскольку те понесли значительные убытки. Ведь им пришлось срочно сворачивать торговлю, вывозить товар и в пожарном порядке искать другие помещения. Независимо от того, дал собственник априори согласие на поднаем или нет, стороны субарендного соглашения могут действовать только в рамках основного договора аренды.

О сроках

Сразу оговорим, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок поднайма — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие-то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких-то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Затронем еще одну проблему: что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному субарендатору, который желает еще какое-то время распоряжаться имуществом, полученным в поднаем? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких-то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним субарендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Ничтожный договор

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним соглашения поднайма. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Кстати, некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о поднайме. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Например, не вовремя и не в полном объеме вносят арендные платежи. Но недобросовестные предприниматели забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности оплатить пользование имуществом.

Правда, в данном случае иск будет предъявлен на основании норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, а за основу расчета суммы задолженности и начисленных на нее процентов могут быть приняты средние ставки, существовавшие в рассматриваемый период в этой местности. Причем они зачастую оказываются гораздо более высокими, чем зафиксированные в договорах аренды и субаренды.

Если же дополнительный договор признают недействительным и окажется, что субарендатор вносил плату по ставкам более высоким, чем указанные в основном договоре, то он сможет взыскать разницу с субарендодателя.

Пример. Две стороны, ЗАО и ООО, заключили договор субаренды нежилого помещения, которое ЗАО снимало в Департаменте государственного и муниципального имущества (ДГМИ) города Москвы. Через несколько месяцев суд признал этот договор ничтожным. В соответствии с требованиями ДГМИ и ЗАО руководство ООО согласилось освободить занимаемые помещения, но предъявило иск к бывшему контрагенту о взыскании неосновательного обогащения. Представители ООО предъявили доказательства, что их организация пользовалась помещением и осуществляла оплату в соответствии с условиями договора субаренды. Они также указали, что ЗАО получило неосновательное обогащение, присвоив разницу между суммой, полученной за субаренду, и суммой, перечисленной за аренду.

Суд согласился с такими доводами. В его решении было указано, что на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ «…лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)». При определении размера платы за пользование нежилым помещением суд исходил из ставок ДГМИ. Удалось выяснить, что перечисленная ООО плата за пользование нежилым помещением более чем на 20 тыс. руб. превысила обычные ставки аренды аналогичных помещений в столице. В итоге ЗАО обязали вернуть эти деньги ООО.

Если субарендодатель передал права

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому-то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договоры субаренды больше не действуют. Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают имущество, которое еще находится у субарендаторов, в поднаем совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора субарендные соглашения остаются в силе.

Пример. В 1995 году Комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с АО договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет. В 1998 году с согласия первой организации одно из помещений было сдано в поднаем на пять лет. В 1999 году свои права и обязанности по договору аренды АО передало в перенаем ООО. Этот новый пользователь потребовал от субарендатора освободить помещение, посчитав, что договор с ним прекращен. А когда тот ответил отказом, арендатор обратился в суд с иском о выселении ответчика. Но в своем решении суд указал, что оснований для этого нет, поскольку к субарендному соглашению применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон.

Об оплате

Собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования имуществом или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование вещи.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт будет оплачен за его счет.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к последнему, полагая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с поднаймом. Но, как мы уже говорили, это отнюдь не так.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.

Источник: http://www.dm-realty.ru/