Так уж повелось, что купля-продажа жилплощади в
России - это всегда стресс, причем для обеих сторон
этого увлекательного процесса. За время поиска и
оформления требующихся документов люди, случается,
худеют килограммов на десять, успевают вдрызг разругаться
с близкими людьми и, бывает, попадают в больницу
с болезнями, развившимися на нервной почве. Страсти
бушуют в основном из-за того, что в нашей не слишком
богатой стране собственная квартира для большинства
- единственный капитал. Продавая же кровные метры
или отдавая деньги, накопленные долгими годами самоограничений,
либо занятые у банков под сумасшедшие проценты,
граждане рискуют многим. Опасений сюда еще добавляют
несовершенство отечественного законодательства,
продажность чиновников и желание отдельных граждан
нажиться на чужом стремлении к улучшению жилищных
условий. Вложение денег в несуществующую еще новостройку
по всем законам бизнеса имеет четко прогнозируемые
риски, на которые владелец средств идет осознанно.
В случае с первичным рынком все опасности заранее
известны: предприимчивые застройщики могут продать
одну квартиру нескольким покупателям, не построить
дом вовсе либо выстроить совсем не то, что обещали.
Поэтому речь пойдет об аферах на вторичном рынке
жилья.
Нельзя сказать, что количество афер на рынке недвижимости
как-то меняется во времени. Их не становится ни
больше, ни меньше. Этим обычно занимаются одни и
те же люди. Ведь для того, чтобы обмануть, нужно
кроме таланта еще иметь знания. Необходимо проработать
в крупном агентстве не меньше трех лет и владеть
вопросом на уровне юриста, специализирующегося на
недвижимости. Ко тому же одному их провернуть невозможно.
В сообщники нужно привлечь нотариуса, работников
ЖЭКа, и не мешало бы подружиться с правоохранительными
органами.
Одним из самых распространенных способов обмана
на вторичном рынке жилья еще несколько лет назад
считалась афера с переклеиванием фотографий в паспорте.
Схема была проста и заключалась в следующем. Находился
человек, страдающий алкогольной зависимостью, квартира
его снималась, затем арендаторы хитростью забирали
паспорт у мало чего соображающего человека, в документе
переклеивалась фотография и квартира по неправильному
документу продавалась. Потом аферисты скрывались
с деньгами в неизвестном направлении, покупатели
завладевали собственностью, а пьющий владелец оказывался
на улице. Такие некрасивые истории теперь редкость.
Они сошли на нет сразу же, как только в практику
вошли удостоверения личности нового образца с заламинированными
фотографиями. Конечно, заменить изображения и в
этом случае можно, но теперь это требует специальных
навыков и особых технических средств.
Куда более "красивая" схема облапошивания
была направлена на приезжих, желавших прикупить
себе жилье. В этом случае обманщики давали объявление
в газете с подробным описанием сладкой квартиры
в хорошем районе, престижном доме, по актуальной
рыночной цене, но без указания ее адреса. Привлекательное
жилье в действительности существовало - аферисты,
как правило, снимали его у ничего не подозревающих
настоящих хозяев. Во время же просмотра обманщики
меняли вывеску с названием улицы и номером дома.
Клиент радовался увиденному, вносил аванс, подписывал
договор купли-продажи, платил деньги - и потом отправлялся
жить на реальную улицу, что расположена у черта
на куличках. Обращение потерпевшего в суд никаких
результатов не приносило, поскольку все документы
были подлинными и человек их подписывал в трезвом
уме и светлой памяти.
Данная схема надувательства существует и сейчас,
на нее в основном попадаются провинциалы, желающие
сэкономить на услугах профессиональных риэлторов.
Но таких покупателей теперь немного. Приезжие с
деньгами чаще всего люди занятые, они не могут себе
позволить растягивать процесс приобретения жилья
на многие месяцы и взваливать на себя работу, которую
лучше и быстрее выполнят другие.
Из современных результатов умственных усилий аферистов,
специализирующихся на недвижимости, следует назвать
модную сейчас схему признания сделки недействительной.
Для ее осуществления используется гражданин, состоящий
на учете в наркологическом или психоневрологическом
диспансере. Как правило, это молодые люди, от которых
уставшие от проблем родители предпочли избавиться,
отселив свое чадо в отдельную квартиру. Такой владелец
за не слишком большое вознаграждение продает квартиру,
потом заинтересованные лица ведут его к врачу, где
задним числом организуют справку о том, что в момент
подписания документов он был не в себе и не соображал,
что делал. В итоге суд признает сделку недействительной
и возвращает собственность нездоровому человеку.
Несчастному покупателю в этом случае вернуть уплаченные
деньги практически невозможно. Но от такого развития
событий вполне можно защититься. Для этого необходимо
застраховать сделку, сделать медицинское освидетельствование
продавца в день подписания документов или пригласить
врача, а также обязательно провести договор купли-продажи
через нотариуса. В этом случае продавец будет вынужден
дать расписку о получении денег и в случае непредвиденных
обстоятельств не сможет уже доказать обратное.
Такую же опасность вызывают сделки купли-продажи
квартир с пожизненным содержанием престарелых людей
в уже проданной квартире. Пенсионеров, также как
неразумных наркоманов и психов, могут использовать
в своих целях более умные товарищи.
Для того чтобы старушка вдруг не разорвала договор,
все расчеты с ней, то есть ежемесячные платежи на
ее содержание, следует проводить через банк или,
на крайний случай, оформлять как почтовые переводы.
Тогда, если она сама ни с того ни с сего перестанет
брать деньги, факт платежей будет намного легче
доказать потом в суде. Еще некоторые советуют заключать
такие соглашения с мужчинами: они, как правило,
живут меньше, чем женщины.
Самая же свежая на сегодня афера с недвижимостью
основана на сделках, оформляющихся как договор о
безвозмездном дарении квартиры. В этом случае схема
используется следующая: хозяина квартиры на длительный
срок отправляют с соседских глаз долой, через пару
месяцев родственники заявляют о нем как о пропавшем
без вести, потом опознают его в одном из найденных
милицией и никем не востребованных трупов, законным
образом оформляют свидетельство о смерти, вступают
во владение наследством и сразу же продают квартиру,
уговорив покупателя оформить сделку как дарение.
Но когда новые владельцы уже заканчивают ремонт
и собираются перетаскивать вещи, вдруг появляется
считавшийся умершим собственник. В таком случае
по закону безвозмездная сделка аннулируется и бывший
хозяин возвращает себе свое имущество.
Способ защититься от этого - банальный: ни при
каких обстоятельствах не идти на договоры дарения
с незнакомыми людьми и пользоваться такой формой
оформления сделок только с родственниками или близкими
людьми.
На самом деле в недвижимости, как и в любом другом
бизнесе, процент недобросовестных людей такой же,
как и везде. Подавляющее большинство сделок проходит
без каких-либо проблем и обманов. И только двадцать
процентов имеют в себе некие подводные камни, но
профессиональный риэлтор их всегда может обойти,
заранее обезопасив своего клиента. Настоящие же
аферы - это большая редкость. Официальной статистики
на этот счет не существует, но их число, скорее
всего, не превышает двух процентов от общего числа
заключаемых сделок. Но чтобы не попасть впросак,
следует все же пользоваться услугами проверенных
риэлторов.
