Один из самых напряженных моментов при купле-продаже недвижимости - передача денег. Заключение и регистрация сделок занимают как минимум две недели, и переход денег нужно четко рассчитать во времени - во избежание всяческих накладок.
Бронированный посредник
Самая распространенная на вторичном рынке схема - с использованием депозитной банковской ячейки. Участники сделки арендуют ее обычно на срок в один месяц. Затем составляется так называемое дополнительное соглашение о порядке доступа в ячейке между продавцом, покупателем и банком. Суть этого документа сводится к тому, что продавец может открыть ячейку в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный в государственных органах договор купли-продажи квартиры. Покупатель же не имеет доступа к ячейке в течение почти всего срока договора аренды, кроме последних одного-двух дней. Таким образом, если сделка состоялась, продавец приходит и забирает свои деньги. Если же нет, покупатель тоже сможет сделать это. А временное ограничение доступа для покупателя гарантирует продавца от того, что деньги "уплывут" из ячейки раньше срока.
За минувшие 15 лет риэлторы и банки отточили эту схему до совершенства, она практически гарантирует от сбоев. Сегодня по такой технологии проводится подавляющее большинство сделок - 99 процентов. Причем во всех сегментах рынка - и дорогом, и дешевом. Разница только в том, что в самую маленькую депозитную ячейку вмещается не более 250-300 тысяч долларов. Когда квартира стоит миллион (а это, между прочим, даже в 100-долларовых купюрах около 12 кг), приходится арендовать ячейку покрупнее.
Депозитные хранилища имеют сегодня очень многие банки, но риэлторы пользуются далеко не всеми.
Во-первых, существуют кредитные организации, которые сами не желают заниматься этой деятельностью и поэтому отказываются составлять дополнительные соглашения. Дескать, наши депозитарии предназначены для использования по прямому назначению - для хранения ценных вещей, а вы тут непонятно чего хотите… Во-вторых, есть банки с неустойчивой репутацией, и даже если они предложат самые замечательные условия, арендовать у них ячейку не стоит. В-третьих, существуют различные "моментики", на первый взгляд, малозаметные, но существенные. Например, в случае потери ключа в одних банках полагается просто заплатить штраф в 100 долларов, и доступ к ячейке для продавца открыт; в других же в подобной ситуации требуется явка обеих сторон вместе. Получается, что покупатель может не отдавать ключ, а потом забрать деньги. Понятно, что риэлторы такие банки стараются избегать.
А как иначе?
Как уже говорилось, на депозитные ячейки приходится 98-99% сделок, следовательно, на все остальные варианты остаются считанные доли процентов. Тут уже нельзя говорить о каких-то традиционных вариантах - скорее об отдельных случаях.
Деньги могут передаваться просто из рук в руки. Лет 12 назад это был вообще самый распространенный вариант. Сегодня подобная форма передачи денег сохранилась только для сделок, в которых участвуют люди, доверяющие друг другу. Скажем, родственники.
Деньги могут храниться у некоего независимого посредника. Был случай, когда стороны по взаимному соглашению решили, что таковым станет независимое адвокатское бюро. Если сумма небольшая (к примеру, речь идет не о продаже квартир, а об обмене с доплатой), сумма может быть оставлена под расписку в риэлторской фирме.
Бывают и экзотические случаи. Например, однажды в качестве оплаты за квартиру была отдана карточка Visa Gold, на которой лежали 1,5 миллиона долларов.
И наконец, существует такой вариант, как безотзывный аккредитив. Практически он повторяет условия депозитной ячейки с ограничением доступа - деньги кладутся на специальный банковский счет, откуда их не может взять ни продавец, ни покупатель. Если продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи, деньги переходят на его счет. Нет - через определенное время отправляются на счет покупателя.
При том, что такая форма расчетов удобна и безопасна, риэлторы видят в ней недостатки. Прежде всего, тут все открыто, в договоре невозможно указать заниженную стоимость квартиры, как это довольно часто делают с целью уклониться от налогов. Плюс чисто психологическое доверие наших соотечественников к наличным деньгам. Покупателю мало иметь безналичные деньги - надо еще уговорить продавца принять их…
На рынке дорогой недвижимости встречаются прецеденты, когда деньги отправляются с одного банковского счета на другой. В половине этих случаев задействованы оффшоры - обычно такую форму расчета применяют бизнесмены. И от фискальных органов защита, и от возможных претендентов на квартиру, например, в случае развода супругов.
Дела первичные
На рынке новостроек совсем другие правила. Большинство квартир тут продаются на этапе строительства дома, когда квартира еще не существует. Соответственно, не может быть и права собственности на нее. Схемы с банковской ячейкой оказываются неприменимыми, потому что непонятно, под какие документы ее открывать.
Покупатель, приобретающий то, чего еще нет, даже называться (если подходить к вопросу строго юридически) должен не покупателем. Он еще только участник процесса инвестирования строительства, дольщик. Поэтому заключаемый с ним документ называется договором долевого участия в строительстве. Подписав этот договор, выполняя все прописанные в нем требования (в первую очередь, конечно, это оплата по установленному графику на расчетный счет застройщика), покупатель приобретает право получить впоследствии право собственности на квартиру. А если застройщик начнет уклоняться от выполнения своих обязанностей по договору, существует суд.
Эта стройная и замечательная система взаиморасчетов действовала более-менее успешно до апреля прошлого года. Пока не вступил в силу Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". По замыслу разработчиков, он должен был защитить потребителей от произвола застройщиков, поэтому для последних были введены многочисленные запреты и ограничения, предусмотрена целая система очень жестких штрафов. Нужен или нет такой закон, оправданы или нет вводимые им меры - это тема для отдельного разговора. Здесь же скажем, что застройщики сразу же стали искать возможности закон обойти.
Одним из ноу-хау стала маскировка: договор долевого участия называется как-то иначе, чтобы не подпадать под 214-й закон. Например, "договор бронирования права требования". Разработали и принципиально иные схемы: Предварительный договор купли-продажи - покупатель перечисляет залог за будущую квартиру в банк, а тот под это обеспечение кредитует компанию-застройщика. Вексельная схема - это когда покупателю продают вексель стоимостью ровно в стоимость квартиры и после завершения строительства его обещают обменять на квартиру. Страховая схема - человек страхуется от какого-нибудь редко встречающегося в природе риска на очень короткий срок, причем сумма, которую он должен заплатить страховой компании (тесно связанной с застройщиком) странным образом совпадает с ценой квартиры.
Совершенно очевидно, что при использовании всех этих схем покупатель рискует не меньше, чем раньше: вексель, к примеру, является всего лишь обязательством выплатить в определенный момент времени определенную сумму денег, и застройщик с полным правом может отдать эти деньги - после того как пройдет несколько месяцев, цены на недвижимость значительно повысятся. И не то чтобы покупатели не понимают этого, - понимают прекрасно, но… На рынке недвижимости сохраняется высокий спрос, а с недовольными клиентами вполне работают аргументы из разряда "не хотите - не надо!".
Резюме:
Сегодня с помощью депозитной ячейки проводится подавляющее большинство сделок - 99 процентов.
Продавец может вскрыть депозитную ячейку в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный в государственных органах договор купли-продажи. Покупатель не имеет доступа к ячейке в течение всего срока договора аренды депозитария, кроме последних одного-двух дней.
Источник: ИД "Квартира. Дача. Офис"
