На сегодняшний день одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денежных средств по-прежнему остается недвижимость. Люди рассматривают приобретение квартиры как инвестиционный инструмент или даже самостоятельный бизнес. Насколько же выгодно вкладывать капитал в жилые квадратные метры и какими параметрами должен обладать объект недвижимости, чтобы принести владельцу наибольшую прибыль и, желательно, в кратчайшие сроки?
По оценкам специалистов, несмотря на небывало быстрый рост стоимости квадратных метров в сегменте эконом-класса, наиболее выгодным (при наличии достаточного количества денежных средств) является все же инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он менее других сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов – в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов.
Лучшим подтверждением этому служит тот факт, что в 1999 г., несмотря на общеэкономический кризис в России, элитное жилье продолжало расти в цене. Более того, максимальное падение недвижимости в цене, произошедшее в августе 1998 г., составило не более 20–30% и быстро вернулось к прежним показателям, в то время как в других областях ситуация была гораздо сложнее. В целом, согласно оценкам аналитиков рынка, средний рост цен в этом сегменте на протяжении последних лет составлял 15–25% годовых.
На первичный-вторичный рассчитайся!
Эксперты сходятся во мнении, что вложения в элитную недвижимость неоднородны. Их можно разделить на два направления: покупка квартиры на первичном и вторичном рынках, каждый из которых имеет свои особенности.
Инвестирование в объекты, выставленные на первичном рынке, в большей мере имеет спекулятивный характер (в положительном смысле этого слова). Сегмент новостроек отличается значительными рисками, правда, при более высокой доходности.
Операции на вторичном рынке недвижимости все-таки менее доходны, и, тем не менее, он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу же после вложения имеющихся средств получает недвижимость, готовую для немедленного использования. Вторичный рынок жилья – это, как правило, квартиры, оформленные в собственность.Такие апартаменты могут быть как в современных объектах, так и в домах, построенных достаточно давно. Если сравнивать стоимость жилых площадей в новых комплексах, оформленных в собственность, то она значительно превышает инвестиционную. Уже сам факт оформления собственности на квартиру повышает ее стоимость в среднем на 15–20% от стоимости апартаментов в новостройке. Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома – жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса в сегменте аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствуют о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься.
Золотая жила
Не так просто предугадать, какой из проектов окажется наиболее прибыльным. Под понятием «элита» часто подразумевается нечто необычное, нестандартное, новое. А в этом случае сложно предсказать судьбу объекта, находящегося на «бумажном» этапе. Но в любом случае, если ЖК называют элитным, присваивают ему категорию de luxe или класс А, нужно хотя бы проследить, чтобы он обладал всеми необходимыми для этого параметрами и атрибутами. На качество и потенциальную доходность элитной квартиры влияет множество характеристик, основными среди которых являются: местоположение, вид из окон, наличие дополнительных опций (парковка, охрана и т.д.), размер квартиры, качество ремонта (если мы говорим о вложениях в готовое жилье). Среди других критериев называют архитектуру, инженерное оснащение, инфраструктуру, кроме того, немаловажным считается окружение дома, а также безопасность.
Игра с недвижимостью
Количество людей, для которых вложение денег в рынок элитного жилья является основным видом бизнеса, крайне ограничено. В большинстве случаев инвесторы рассматривают рынок элитной недвижимости в качестве надежного способа размещения свободных средств. Привлекательность этого сегмента становится понятной, если помнить об ограниченном количестве финансовых инструментов в нашей стране. При этом, доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составляет около 10–15% от общего объема реализуемой недвижимости.
И все-таки, немного конкретики: элитное жилье в целях инвестирования покупают люди, имеющие достаточно высокий доход (элитная недвижимость – инвестиции выгодные, но требующие очень больших финансовых вложений). Это владельцы бизнеса (одного или нескольких), топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей (в основном все-таки сырьевых), крупные чиновники (причем и настоящие, и бывшие) и так называемые олигархи.
Скажи мне, кто твой риэлтор…
Поиск квартиры (или нескольких квартир) для инвестирования осуществляется, как правило, при помощи риэлторов. Как показывает практика, недостаточно выбрать ликвидный с обывательской точки зрения объект – необходимо получить подтверждение своим догадкам и оценкам, т.е. хорошо знать конъюнктуру рынка и обладать профессиональным чутьем. Поэтому имеет смысл обращаться только к тем компаниям, которые давно и успешно работают с элитной недвижимостью.
Инвесторы используют все механизмы для поиска интересующей их информации, но, как правило, обращаются к специалистам. При этом они четко обозначают свои цели перед консультантами. Покупатели элитных квартир знают о размере доходов, которые они хотят получить, и ориентируют консультантов на поиск объектов, соответствующих их запросам и бюджету. И если результатом довольны оба участника, взаимовыгодный союз может длиться годами.
Согласно прогнозам, ситуация с невероятной доходностью от вложений в недвижимость изменится совсем скоро. Естественно, приобретение квартир будет по-прежнему ликвидно и даже прибыльно, но инвестирование в недвижимость как вид бизнеса вряд ли будет развиваться столь стремительно.
И к этому имеется достаточное количество предпосылок. Одна из основных – изменение инвестиционных цен.
Источник: Мир и Дом
